Darowizna nieruchomości u notariusza – co to jest?
Darowizna nieruchomości to umowa, na podstawie której właściciel nieruchomości – darczyńca – nieodpłatnie przekazuje ją innej osobie, czyli obdarowanemu. Może w ten sposób przekazać m.in. mieszkanie, dom, działkę, lokal użytkowy albo udział w nieruchomości.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym darowizna jest świadczeniem dokonywanym bezpłatnie kosztem majątku darczyńcy. W przypadku nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego nie można skutecznie przenieść własności nieruchomości w drodze darowizny. Wynika to przede wszystkim z art. 158 oraz art. 888 i następnych Kodeksu cywilnego. Aktualny tekst jednolity Kodeksu cywilnego został ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
Darowizna nieruchomości jest często zawierana między członkami rodziny – na przykład gdy rodzice chcą przekazać mieszkanie dziecku albo dziadkowie nieruchomość wnukowi. Możliwe jest jednak również dokonanie darowizny na rzecz osoby niespokrewnionej.
Na czym polega darowizna nieruchomości?
W umowie darowizny darczyńca oświadcza, że nieodpłatnie przekazuje określoną nieruchomość lub udział w niej, natomiast obdarowany oświadcza, że darowiznę przyjmuje.
Przed sporządzeniem aktu notariusz ustala przede wszystkim, kto jest właścicielem nieruchomości, jaka jest jej sytuacja prawna, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością lub innym prawem oraz czy darczyńca może nią swobodnie rozporządzać.
Znaczenie ma także sytuacja majątkowa małżonków. Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, przy rozporządzeniu nią co do zasady konieczne jest działanie obojga małżonków. Jeżeli natomiast należy do majątku osobistego jednego z nich, sytuacja może wyglądać inaczej. Dlatego przed przygotowaniem aktu kancelaria ustala, w jaki sposób nieruchomość została wcześniej nabyta.
Darowizna może zostać połączona z ustanowieniem dodatkowego zabezpieczenia dla darczyńcy. Przykładowo rodzic może przekazać dziecku mieszkanie, a jednocześnie zastrzec dla siebie dożywotnią służebność osobistą mieszkania. Pozwala ona korzystać z mieszkania w zakresie określonym w akcie również po zmianie właściciela.
W standardowej darowiźnie istniejącej nieruchomości własność co do zasady przechodzi na obdarowanego już w chwili zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Późniejszy wpis obdarowanego do księgi wieczystej służy ujawnieniu nowego stanu prawnego.
Kiedy najczęściej dokonuje się darowizny nieruchomości?
Darowizna nieruchomości jest najczęściej wykorzystywana przy przekazywaniu majątku w rodzinie. Typowym przykładem jest przekazanie mieszkania lub domu przez rodziców dziecku albo nieruchomości przez dziadków wnukom.
Na darowiznę strony często decydują się również wtedy, gdy chcą uporządkować sprawy majątkowe jeszcze za życia właściciela, np. przekazać konkretną nieruchomość jednemu z dzieci albo przenieść własność pomiędzy małżonkami.
Warto przy tym pamiętać, że darowizna wywołuje skutki od chwili jej dokonania. Nie jest więc odpowiednikiem testamentu. Darczyńca przestaje być właścicielem przekazanej nieruchomości już za życia.
Darowizna może mieć także znaczenie dla przyszłych rozliczeń spadkowych, w szczególności przy obliczaniu zachowku. Jeżeli przekazanie nieruchomości jest elementem szerszego planowania majątku rodzinnego, warto przed podpisaniem aktu omówić z notariuszem nie tylko samą darowiznę, lecz również jej skutki spadkowe.
Jak przebiega darowizna nieruchomości u notariusza?
Pierwszym etapem jest przekazanie kancelarii informacji dotyczących stron i nieruchomości. Notariusz potrzebuje m.in. danych darczyńcy i obdarowanego, numeru księgi wieczystej, informacji o wartości nieruchomości oraz dokumentu, na podstawie którego darczyńca stał się jej właścicielem.
Na podstawie otrzymanych danych kancelaria ustala, jakie dodatkowe dokumenty będą potrzebne. Zakres dokumentów może być inny w przypadku mieszkania, inny przy działce, nieruchomości rolnej albo nieruchomości nabytej wcześniej w spadku.
Przed podpisaniem aktu notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości, w szczególności treść księgi wieczystej. Sprawdza także tożsamość stron, ich umocowanie do dokonania czynności oraz dokumenty będące podstawą własności.
Podczas spotkania notariusz wyjaśnia stronom skutki umowy, a następnie odczytuje treść aktu notarialnego. Darczyńca składa oświadczenie o dokonaniu darowizny, a obdarowany o jej przyjęciu. Po zaakceptowaniu treści aktu dokument zostaje podpisany przez strony i notariusza.
Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, akt zawiera również odpowiedni wniosek wieczystoksięgowy. Notariusz składa go elektronicznie do sądu nie później niż w dniu sporządzenia aktu. Obowiązek ten wynika z art. 92 § 4 Prawa o notariacie.
Notariusz rozlicza również podatki, których jest płatnikiem, oraz pobiera należne opłaty sądowe. Dzięki temu przy typowej darowiźnie nieruchomości strony nie muszą samodzielnie składać wniosku o zmianę właściciela w księdze wieczystej.
Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny nieruchomości?
Dokładna lista dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości oraz sposobu jej wcześniejszego nabycia. Kancelaria może dlatego poprosić o dodatkowe dokumenty po zapoznaniu się z księgą wieczystą i podstawą własności.
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dokumenty tożsamości stron | Darczyńca i obdarowany | Zawsze |
| Dane osobowe stron, w tym PESEL, adres, stan cywilny | Darczyńca i obdarowany | Zawsze |
| Numer księgi wieczystej | Darczyńca | Jeżeli dla nieruchomości prowadzona jest KW |
| Dokument potwierdzający nabycie nieruchomości, np. wcześniejszy akt notarialny | Darczyńca | Zawsze |
| Prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia | Darczyńca | Jeżeli nieruchomość została nabyta w spadku |
| Zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn | Darczyńca | Jeżeli jest wymagane ze względu na sposób wcześniejszego nabycia nieruchomości |
| Wypis z rejestru gruntów | Darczyńca / właściwy organ ewidencji gruntów | W szczególności przy nieruchomościach gruntowych oraz gdy wymaga tego wpis do KW |
| Wyrys z mapy ewidencyjnej | Darczyńca / właściwy organ | W określonych przypadkach, np. przy zakładaniu nowej księgi lub odłączaniu działki |
| Dokumenty dotyczące hipoteki lub kredytu | Darczyńca, ewentualnie bank | Jeżeli nieruchomość jest obciążona i umowa ma regulować zobowiązania związane z kredytem |
| Umowa majątkowa małżeńska | Strona, której dotyczy | Jeżeli ma znaczenie dla ustalenia własności nieruchomości |
| Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego | Mocodawca | Jeżeli jedna ze stron działa przez pełnomocnika |
| Dokumenty dotyczące nieruchomości rolnej, leśnej albo nabycia przez cudzoziemca | W zależności od przypadku | Jeżeli zastosowanie mają przepisy szczególne |
| Dokument potwierdzający pokrewieństwo lub stan cywilny | Strona, której dotyczy | Gdy jest potrzebny do potwierdzenia relacji rodzinnej, zmiany nazwiska lub zastosowania zwolnienia podatkowego |
Nie każdy z dokumentów wymienionych w tabeli jest potrzebny w każdej sprawie. Przykładowo wypis i wyrys z ewidencji gruntów nie są automatycznie wymagane przy każdej darowiźnie mieszkania.
Szczególnej uwagi wymaga sytuacja, gdy darczyńca sam wcześniej otrzymał nieruchomość w spadku, darowiźnie albo w wyniku innego nieodpłatnego nabycia. W takich przypadkach może być konieczne przedstawienie dokumentu z urzędu skarbowego potwierdzającego uregulowanie kwestii podatku od spadków i darowizn. Zakres tego obowiązku zależy od konkretnego sposobu wcześniejszego nabycia, dlatego najlepiej ustalić go z kancelarią przed wizytą.
Jeżeli stroną ma być pełnomocnik, pełnomocnictwo do zawarcia umowy darowizny nieruchomości musi odpowiadać formie wymaganej dla samej czynności, czyli zasadniczo powinno zostać udzielone w formie aktu notarialnego.
Ile kosztuje darowizna nieruchomości u notariusza?
Całkowity koszt darowizny może składać się z kilku niezależnych elementów:
- wynagrodzenia notariusza, czyli taksy notarialnej,
- podatku VAT od wynagrodzenia notariusza,
- kosztu wypisów aktu,
- opłat sądowych za wpisy do księgi wieczystej,
- podatku od spadków i darowizn, jeżeli nie przysługuje zwolnienie,
- ewentualnego podatku PCC, jeżeli obdarowany przejmuje określone długi, ciężary lub zobowiązania darczyńcy.
Największe znaczenie dla wysokości kosztu ma wartość nieruchomości, stopień pokrewieństwa pomiędzy darczyńcą i obdarowanym oraz treść samej umowy.
Taksa notarialna przy darowiźnie nieruchomości
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa maksymalne stawki taksy notarialnej. Oznacza to, że są to ustawowe górne limity wynagrodzenia, a nie jedna obowiązkowa cena każdej kancelarii.
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna netto |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł; przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej maksymalnie 7 500 zł |
Do taksy doliczany jest VAT. Podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%.
Istnieje szczególny wyjątek dotyczący darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Jeżeli umowa jest zawierana między osobami należącymi do I grupy podatkowej, a obdarowany jest uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, maksymalna stawka może wynosić połowę stawki podstawowej. Nie oznacza to jednak, że każda darowizna mieszkania między rodzicem a dzieckiem automatycznie objęta jest połową taksy – muszą zostać spełnione ustawowe warunki.
Podatek od darowizny nieruchomości
Podatek od spadków i darowizn obciąża obdarowanego. Jeżeli darowizna jest dokonywana w formie aktu notarialnego, notariusz jest płatnikiem tego podatku – oblicza go i, jeżeli jest należny, pobiera przy sporządzaniu aktu.
Najważniejszym wyjątkiem jest zwolnienie dla najbliższej rodziny, określane potocznie jako grupa zerowa. Obejmuje ono:
małżonka, dzieci, wnuki i dalszych zstępnych, rodziców, dziadków i dalszych wstępnych, rodzeństwo, pasierba, ojczyma i macochę.
Darowizna na rzecz takiej osoby może być całkowicie zwolniona z podatku bez względu na wartość nieruchomości. Ponieważ darowizna nieruchomości jest zawierana w formie aktu notarialnego, obdarowany nie musi dodatkowo składać formularza SD-Z2.
Warto pamiętać, że zięć, synowa i teściowie należą do I grupy podatkowej, ale nie należą do grupy zerowej. Nie korzystają więc tylko z powodu tego pokrewieństwa z pełnego zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny.
Jeżeli pełne zwolnienie nie przysługuje, wysokość podatku zależy od grupy podatkowej oraz wartości nabytego majątku.
| Grupa podatkowa | Kwota wolna | Stawki według progów |
|---|---|---|
| I grupa | 36 120 zł | 3%, 5%, 7% |
| II grupa | 27 090 zł | 7%, 9%, 12% |
| III grupa | 5 733 zł | 12%, 16%, 20% |
Aktualne progi skali podatkowej wynoszą 11 833 zł i 23 665 zł nadwyżki ponad kwotę wolną. Przy ustalaniu limitu uwzględnia się również wcześniejsze nabycia od tej samej osoby w ustawowym okresie pięcioletnim.
PCC przy darowiźnie
Zwykła darowizna nieruchomości, przy której obdarowany nie przejmuje długów ani zobowiązań darczyńcy, nie powoduje obowiązku zapłaty PCC.
Podatek od czynności cywilnoprawnych może jednak wystąpić w tej części darowizny, która dotyczy przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Podstawą opodatkowania jest wówczas wartość przejętych obciążeń. Przy przeniesieniu własności nieruchomości stawka PCC wynosi 2%.
Trzeba przy tym odróżnić obciążenie nieruchomości hipoteką od przejęcia osobistego długu kredytowego. Sam fakt, że w księdze wieczystej znajduje się hipoteka, nie oznacza jeszcze automatycznie, że obdarowany przejmuje zobowiązanie kredytowe darczyńcy.
Opłaty sądowe za księgę wieczystą
Standardowa opłata za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Jeżeli przedmiotem darowizny jest tylko udział, opłata jest odpowiednio proporcjonalna, jednak nie może być niższa niż 100 zł.
Za założenie nowej księgi wieczystej pobiera się dodatkowo 100 zł. W przypadku wpisu własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha opłata wynosi 150 zł.
Jeżeli w akcie ustanawiane są dodatkowe prawa, np. służebność osobista mieszkania, może pojawić się również dodatkowa opłata za ich wpis do księgi wieczystej.
Koszt wypisów aktu notarialnego
Maksymalna stawka za wypis aktu wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Do wynagrodzenia doliczany jest VAT. Ostateczny koszt zależy więc od liczby stron aktu oraz liczby potrzebnych wypisów.
Przykładowe koszty darowizny nieruchomości
Poniższe przykłady mają charakter orientacyjny. Przyjęto maksymalną podstawową stawkę taksy, istniejącą księgę wieczystą, standardowy wpis własności za 200 zł oraz przykładowo dwa wypisy aktu po 10 stron, czyli 147,60 zł brutto. Nie uwzględniono dodatkowych czynności, np. ustanawiania służebności.
| Przykład | Podatek od darowizny | Maks. taksa z VAT | KW | Przykładowe wypisy | Łącznie |
|---|---|---|---|---|---|
| Rodzic daruje dziecku dom o wartości 600 000 zł | 0 zł | 3 899,10 zł | 200 zł | 147,60 zł | 4 246,70 zł |
| Ciotka daruje siostrzenicy nieruchomość o wartości 300 000 zł | 31 802,70 zł | 2 423,10 zł | 200 zł | 147,60 zł | 34 573,40 zł |
| Osoba niespokrewniona daruje osobie niespokrewnionej działkę o wartości 1 000 000 zł | 197 433,60 zł | 5 867,10 zł | 200 zł | 147,60 zł | 203 648,30 zł |
W pierwszym przykładzie dziecko należy do grupy zerowej, dlatego darowizna może korzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.
W drugim przykładzie siostrzenica należy do II grupy podatkowej. Po uwzględnieniu kwoty wolnej 27 090 zł podstawa objęta skalą wynosi 272 910 zł. Podatek wynosi 1 893,30 zł plus 12% nadwyżki ponad 23 665 zł, czyli łącznie 31 802,70 zł.
W trzecim przykładzie zastosowanie ma III grupa podatkowa. Przy wartości 1 000 000 zł i założeniu braku długów oraz wcześniejszych darowizn podatek wynosi 197 433,60 zł.
Różnica pomiędzy przykładami pokazuje, że przy darowiźnie nieruchomości największym kosztem nie zawsze jest wynagrodzenie notariusza. Przy dalszym pokrewieństwie lub braku pokrewieństwa zdecydowanie największą część kosztu może stanowić podatek od spadków i darowizn.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy darowiźnie nieruchomości?
Przed ustaleniem terminu podpisania aktu warto przekazać kancelarii numer księgi wieczystej oraz dokument, na podstawie którego darczyńca nabył nieruchomość. Pozwala to wcześniej sprawdzić stan prawny i ustalić, czy potrzebne będą dodatkowe zaświadczenia.
Należy również określić rzeczywistą wartość nieruchomości. Do zawarcia umowy nie jest co do zasady potrzebny operat rzeczoznawcy, jednak podawana wartość powinna odpowiadać wartości rynkowej. Ma ona znaczenie zarówno dla kosztów notarialnych, jak i ewentualnego podatku.
Jeżeli darczyńca chce nadal mieszkać w przekazywanym domu lub mieszkaniu, warto powiedzieć o tym przed przygotowaniem projektu aktu. Możliwe jest ustanowienie odpowiedniego prawa, np. służebności osobistej mieszkania, zamiast opierania się wyłącznie na ustnych ustaleniach rodzinnych.
Warto też pamiętać, że darowizna tylko na rzecz jednego z małżonków co do zasady wchodzi do jego majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowi inaczej. Jeżeli rodzice chcą przekazać nieruchomość zarówno swojemu dziecku, jak i jego małżonkowi, należy dokładnie ustalić skutki podatkowe. Zięć lub synowa nie należą bowiem do grupy zerowej.
Nieruchomość obciążona hipoteką może być przedmiotem darowizny, ale trzeba osobno ustalić, co dzieje się z kredytem. Przejście własności nieruchomości nie jest tym samym co przejęcie długu wobec banku.
Darowizny nie należy również traktować jako czynności, którą można w dowolnej chwili jednostronnie „cofnąć”. Kodeks cywilny przewiduje możliwość odwołania darowizny tylko w określonych sytuacjach, m.in. w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego. W przypadku nieruchomości odzyskanie własności może dodatkowo wymagać odpowiedniego przeniesienia własności albo postępowania sądowego.
Jeżeli któraś ze stron nie może osobiście stawić się w kancelarii, możliwe jest zawarcie umowy przez pełnomocnika. Ze względu na formę wymaganą dla darowizny nieruchomości pełnomocnictwo powinno być odpowiednio przygotowane w formie aktu notarialnego.
Najbezpieczniej przesłać dokumenty do kancelarii jeszcze przed ustalonym terminem podpisania. Pozwala to wcześniej sprawdzić sytuację nieruchomości, określić wymagane dokumenty oraz dokładnie wyliczyć podatki, opłaty sądowe i koszty aktu.