Sprzedaż i kupno domu u notariusza – co to jest?
Sprzedaż domu to umowa, na podstawie której dotychczasowy właściciel przenosi własność nieruchomości na kupującego w zamian za ustaloną cenę. W przypadku domu przedmiotem sprzedaży jest najczęściej nieruchomość gruntowa wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy wyłącznie w zwykłej formie pisemnej nie wystarczy do skutecznego przeniesienia własności domu. Wymóg aktu notarialnego wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego.
W typowej umowie sprzedaży własność przechodzi na kupującego już w chwili zawarcia aktu notarialnego. Nie trzeba czekać, aż sąd wpisze nowego właściciela do księgi wieczystej. Wpis w księdze wieczystej ujawnia zmianę właściciela, która nastąpiła wcześniej na podstawie umowy.
Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli i sprzedawany jest cały dom, po stronie sprzedającej muszą wystąpić wszyscy współwłaściciele albo prawidłowo ustanowieni pełnomocnicy.
W transakcji można działać przez pełnomocnika. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do jej sprzedaży lub nabycia również powinno być udzielone w odpowiedniej formie notarialnej.
Na czym polega sprzedaż i kupno domu?
Przed podpisaniem aktu notarialnego notariusz ustala przede wszystkim, kto jest właścicielem nieruchomości i czy może nią skutecznie rozporządzać. Analizowana jest treść księgi wieczystej, dokument, na podstawie którego sprzedający nabył nieruchomość, a także ewentualne hipoteki, służebności, roszczenia, ostrzeżenia i wzmianki.
Sprawdzany jest również status samej nieruchomości. W zależności od rodzaju działki konieczne może być ustalenie między innymi, czy:
- nieruchomość ma charakter rolny,
- grunt jest objęty przepisami dotyczącymi lasów,
- nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji,
- gminie, KOWR, Lasom Państwowym albo innemu podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu,
- dla nieruchomości prowadzona jest prawidłowo oznaczona księga wieczysta,
- istnieją obciążenia, które mają zostać wykreślone po sprzedaży.
W akcie strony ustalają między innymi cenę, sposób i termin jej zapłaty, termin wydania domu, sposób rozliczenia istniejącego kredytu hipotecznego oraz ewentualne zabezpieczenia zapłaty.
Jeżeli dom jest obciążony hipoteką, nie oznacza to, że nie można go sprzedać. Bardzo często część ceny sprzedaży jest przelewana bezpośrednio do banku sprzedającego w celu całkowitej spłaty kredytu, a pozostała część trafia na rachunek sprzedającego.
Po zawarciu umowy notariusz składa elektroniczny wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie kupującego jako nowego właściciela. Prawo o notariacie nakazuje złożenie takiego wniosku najpóźniej w dniu sporządzenia aktu.
Kiedy najczęściej dokonuje się sprzedaży i kupna domu?
Do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży dochodzi zazwyczaj wtedy, gdy strony uzgodniły już wszystkie istotne warunki transakcji, a dokumentacja nieruchomości została sprawdzona przez kancelarię.
Najczęściej umowę zawiera się:
- po wcześniejszym podpisaniu umowy przedwstępnej,
- po uzyskaniu przez kupującego kredytu hipotecznego,
- po zgromadzeniu przez sprzedającego wymaganych dokumentów i zaświadczeń,
- po uzyskaniu przez bank sprzedającego dokumentów dotyczących spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki,
- bez wcześniejszej umowy przedwstępnej, jeżeli strony są gotowe od razu zawrzeć umowę sprzedaży.
Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa. Jest jednak przydatna, jeżeli kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie finansowania albo sprzedający musi wcześniej przygotować dokumenty lub uregulować stan prawny nieruchomości.
W niektórych przypadkach sprzedaż przebiega dwuetapowo. Jeżeli określonemu podmiotowi przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, najpierw zawiera się odpowiednią umowę warunkową, a dopiero po niewykonaniu prawa pierwokupu może dojść do ostatecznego przeniesienia własności.
Jak przebiega sprzedaż i kupno domu u notariusza?
Pierwszym etapem jest przekazanie kancelarii informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości. Zazwyczaj warto rozpocząć od przesłania numeru księgi wieczystej, dokumentu nabycia nieruchomości przez sprzedającego oraz podstawowych ustaleń dotyczących ceny i sposobu zapłaty.
Następnie kancelaria określa, jakie dodatkowe dokumenty będą potrzebne w konkretnym przypadku.
Przed podpisaniem aktu notariusz sprawdza między innymi:
- tożsamość stron,
- zdolność stron do dokonania czynności,
- sposób reprezentacji przez pełnomocnika, jeżeli występuje,
- stan cywilny i ustrój majątkowy małżeński,
- tytuł własności sprzedającego,
- aktualną treść księgi wieczystej,
- hipoteki, służebności, roszczenia i wzmianki,
- możliwość wystąpienia prawa pierwokupu,
- dokumenty dotyczące działki i budynku,
- dokumenty bankowe, jeżeli sprzedaż jest związana z kredytem.
Notariusz weryfikuje również rejestr zastrzeżeń numerów PESEL. Przy nabyciu, zbyciu lub obciążeniu nieruchomości notariusz odmawia dokonania czynności, jeżeli PESEL osoby fizycznej uczestniczącej w czynności jest zastrzeżony. Osoba mająca zastrzeżony PESEL powinna więc przed podpisaniem aktu cofnąć zastrzeżenie.
Podczas spotkania notariusz odczytuje treść aktu i wyjaśnia stronom jego znaczenie. Strony mogą zadawać pytania i zgłaszać uwagi przed podpisaniem dokumentu.
W akcie określa się przede wszystkim:
- dokładne oznaczenie nieruchomości,
- sposób, w jaki sprzedający nabył jej własność,
- cenę sprzedaży,
- sposób i termin zapłaty,
- sposób rozliczenia zadatku lub zaliczki,
- warunki spłaty istniejącego kredytu,
- termin wydania nieruchomości kupującemu,
- zasady dotyczące obciążeń nieruchomości,
- oświadczenia wymagane do dokonania wpisów w księdze wieczystej.
Po odczytaniu i zaakceptowaniu treści aktu dokument podpisują strony oraz notariusz.
Następnie notariusz pobiera należne podatki i opłaty sądowe oraz składa elektroniczny wniosek wieczystoksięgowy. Złożenie takiego wniosku jest czynnością notarialną, a sam wniosek składany przez notariusza traktowany jest jak wniosek strony.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży i kupna domu?
Dokładna lista dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości. Innych dokumentów może wymagać sprzedaż zwykłej działki zabudowanej domem, innych nieruchomość odziedziczona, a jeszcze innych dom obciążony kredytem hipotecznym.
Dlatego najlepiej przekazać kancelarii podstawowe dokumenty odpowiednio wcześniej. Po ich analizie notariusz może wskazać kompletną listę dla danej transakcji.
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dowód osobisty lub paszport | Sprzedający i kupujący | Zawsze |
| Numer PESEL i dane osobowe stron | Sprzedający i kupujący | Zawsze |
| Informacja o stanie cywilnym i ustroju majątkowym | Sprzedający i kupujący | Zawsze |
| Numer księgi wieczystej | Sprzedający | Zasadniczo zawsze, jeżeli KW jest prowadzona |
| Dokument nabycia nieruchomości, np. akt sprzedaży, darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu | Sprzedający | Zawsze |
| Wypis z rejestru gruntów | Sprzedający | W zależności od nieruchomości i zakresu dokonywanych wpisów |
| Wyrys z mapy ewidencyjnej | Sprzedający | Szczególnie przy zakładaniu nowej KW, odłączaniu działki lub zmianach oznaczenia |
| Dokumenty dotyczące budynku | Sprzedający | Jeżeli są potrzebne do prawidłowego oznaczenia lub weryfikacji nieruchomości |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej | Sprzedający | Przy sprzedaży budynku, jeżeli przepisy wymagają świadectwa |
| Dokumenty dotyczące planu miejscowego lub przeznaczenia gruntu | Sprzedający | Jeżeli status działki wymaga dodatkowej weryfikacji |
| Dokumenty dotyczące obszaru rewitalizacji | Sprzedający | Jeżeli nieruchomość znajduje się na terenie, na którym może istnieć prawo pierwokupu gminy |
| Dokumenty dotyczące statusu leśnego działki | Sprzedający | Gdy charakter gruntu wymaga ustalenia ewentualnego prawa pierwokupu Lasów Państwowych |
| Dokumenty dotyczące nieruchomości rolnej | Sprzedający / kupujący | Jeśli działka podlega przepisom o kształtowaniu ustroju rolnego |
| Zaświadczenie banku o aktualnym zadłużeniu | Sprzedający | Jeżeli w KW wpisana jest hipoteka zabezpieczająca spłacany kredyt |
| Zgoda banku na wykreślenie hipoteki lub określenie warunków jej wydania | Sprzedający | Przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką |
| Umowa kredytowa i dokumenty banku kupującego | Kupujący | Przy zakupie finansowanym kredytem |
| Umowa przedwstępna | Sprzedający / kupujący | Jeżeli została wcześniej zawarta |
| Informacja o wpłaconym zadatku lub zaliczce | Sprzedający / kupujący | Jeżeli część ceny została wcześniej zapłacona |
| Numer rachunku bankowego do zapłaty ceny | Sprzedający | Jeżeli cena ma być płatna przelewem |
| Pełnomocnictwo | Strona reprezentowana przez pełnomocnika | Jeżeli strona nie uczestniczy osobiście |
Nie każdy dokument wskazany w tabeli jest wymagany w każdej sprzedaży. Przykładowo wyrys z mapy ewidencyjnej nie jest automatycznie konieczny przy każdej transakcji.
Podobnie nie warto samodzielnie uzyskiwać wszystkich możliwych zaświadczeń dotyczących planu miejscowego, lasów czy rewitalizacji. W pierwszej kolejności najlepiej przekazać kancelarii numer księgi wieczystej i dokument nabycia. Na tej podstawie można ustalić, czego rzeczywiście wymaga dana transakcja.
Szczególnej analizy wymagają również nieruchomości nabyte wcześniej w drodze spadku lub darowizny oraz nieruchomości należące do małoletnich.
Ile kosztuje sprzedaż i kupno domu u notariusza?
Całkowity koszt transakcji nie składa się wyłącznie z wynagrodzenia notariusza. W zależności od sytuacji mogą wystąpić:
- taksa notarialna,
- VAT od wynagrodzenia notariusza,
- koszt wypisów aktu,
- wynagrodzenie za złożenie wniosku wieczystoksięgowego,
- opłaty sądowe,
- podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC,
- koszty związane z hipoteką,
- po stronie sprzedającego – ewentualny podatek dochodowy.
W praktyce koszty związane z zakupem najczęściej pokrywa kupujący, jednak strony mogą między sobą inaczej ustalić sposób ponoszenia wynagrodzenia notarialnego. Podatnikiem PCC od umowy sprzedaży jest natomiast kupujący.
Od czego zależy koszt?
Największe znaczenie mają:
- wartość nieruchomości,
- to, czy zakup podlega PCC,
- możliwość skorzystania ze zwolnienia dla pierwszego domu,
- liczba wpisów dokonywanych w księdze wieczystej,
- występowanie hipoteki,
- długość aktu i liczba jego wypisów,
- dodatkowe czynności dokonywane przy okazji transakcji.
Taksa notarialna
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa maksymalne, a nie obowiązkowe stawki wynagrodzenia notariusza.
Podstawowa tabela maksymalnych stawek wygląda następująco:
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna stawka podstawowa |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł |
Przy umowie przenoszącej na nabywcę własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym maksymalna taksa wynosi połowę stawki wynikającej z powyższej tabeli.
Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest VAT.
Przykładowo przy domu o wartości 850 000 zł:
1 010 zł + 0,4% × 790 000 zł = 4 170 zł.
Połowa tej kwoty wynosi 2 085 zł netto.
Po doliczeniu 23% VAT daje to 2 564,55 zł brutto maksymalnej taksy za sam akt sprzedaży.
Wypisy aktu notarialnego
Maksymalna stawka za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Do tej kwoty doliczany jest VAT.
Ostateczny koszt wypisów zależy więc od długości aktu i liczby potrzebnych egzemplarzy.
Wniosek do księgi wieczystej
Składanie przez notariusza wniosku o wpis do księgi wieczystej jest odrębną czynnością notarialną. Dla czynności niewymienionych odrębnie w rozporządzeniu maksymalna stawka wynosi 200 zł netto, do której doliczany jest VAT.
Nie należy mylić tego wynagrodzenia z opłatą sądową pobieraną na rzecz sądu.
Opłaty sądowe
Za standardowy wpis prawa własności kupującego do księgi wieczystej pobierana jest opłata sądowa w wysokości 200 zł.
Jeżeli konieczne jest założenie nowej księgi wieczystej, opłata za jej założenie wynosi 100 zł. Jest ona pobierana niezależnie od opłaty należnej za wpis własności.
Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem i w księdze ma zostać wpisana hipoteka, opłata za wpis hipoteki wynosi co do zasady 200 zł.
PCC przy zakupie domu
Przy standardowym zakupie domu na rynku wtórnym podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatnikiem jest kupujący, a przy umowie w formie aktu notarialnego podatek pobiera notariusz.
Przykładowo:
- dom o wartości 450 000 zł – PCC 9 000 zł,
- dom o wartości 850 000 zł – PCC 17 000 zł,
- dom o wartości 1 500 000 zł – PCC 30 000 zł.
Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie wyłącznie dowolnie określona przez strony kwota.
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego domu
Kupujący może nie zapłacić 2% PCC, jeżeli spełnia warunki zwolnienia dotyczącego zakupu pierwszego domu.
Zwolnienie obejmuje między innymi sprzedaż prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży ani wcześniej nie przysługiwało prawo własności mieszkania lub domu ani wskazane w ustawie prawa mieszkaniowe lub udziały w takich prawach.
Ustawa dopuszcza wyjątek dla udziału nieprzekraczającego 50%, jeżeli został on nabyty w drodze dziedziczenia.
Przy kilku kupujących warunki zwolnienia należy sprawdzić w odniesieniu do wszystkich nabywców.
Zakup od dewelopera
Jeżeli sprzedaż domu jest opodatkowana VAT, typowe 2% PCC od sprzedaży nie jest pobierane. Dotyczy to w szczególności wielu transakcji na rynku pierwotnym.
Każdorazowo należy jednak ustalić podatkowy charakter konkretnej transakcji, ponieważ znaczenie może mieć między innymi to, czy sprzedaż rzeczywiście podlega VAT.
Kredyt hipoteczny
Przy zakupie finansowanym kredytem mogą wystąpić dodatkowo:
- 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki,
- PCC od ustanowienia hipoteki,
- ewentualne dodatkowe wynagrodzenie notarialne związane z ustanowieniem hipoteki.
Jeżeli hipoteka zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej, PCC wynosi 19 zł. Jeżeli zabezpiecza wierzytelność istniejącą o oznaczonej wysokości, ustawa przewiduje stawkę 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.
Czy sprzedający płaci podatek dochodowy?
Notariusz nie pobiera przy sprzedaży domu podatku dochodowego sprzedającego.
Jeżeli jednak osoba prywatna sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, sprzedaż może wymagać rozliczenia w PIT-39.
Stawka podatku wynosi 19% dochodu, a nie całej ceny sprzedaży. Po upływie ustawowego pięcioletniego okresu prywatna sprzedaż nieruchomości zasadniczo nie podlega PIT. Przy nieruchomościach odziedziczonych okres ten liczy się według szczególnych zasad – uwzględniając datę nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.
Możliwe jest również skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Co do zasady przychód trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Przykładowe wyliczenia kosztów
Poniższe przykłady pokazują orientacyjny koszt przy zastosowaniu maksymalnej taksy notarialnej. Dla uproszczenia przyjęto łącznie 20 stron płatnych wypisów aktu, czyli 120 zł netto / 147,60 zł brutto, oraz maksymalne wynagrodzenie 200 zł netto / 246 zł brutto za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.
Rzeczywisty koszt może być niższy i zależy od konkretnej transakcji.
| Koszt | Dom 450 000 zł – rynek wtórny | Pierwszy dom 850 000 zł – zwolnienie z PCC | Dom 1 500 000 zł – rynek wtórny |
|---|---|---|---|
| Maksymalna taksa z VAT | 3 161,10 zł | 5 129,10 zł | 7 097,10 zł |
| Wniosek KW z VAT – maks. | 246,00 zł | 246,00 zł | 246,00 zł |
| Przykładowe wypisy | 147,60 zł | 147,60 zł | 147,60 zł |
| Wpis własności do KW | 200,00 zł | 200,00 zł | 200,00 zł |
| PCC | 9 000,00 zł | 0 zł | 30 000,00 zł |
| Łącznie orientacyjnie | 12 754,70 zł | 5 722,70 zł | 37 690,70 zł |
Przy zakupie na kredyt do kosztów mogą dojść między innymi opłata za wpis hipoteki, PCC od hipoteki oraz ewentualne wynagrodzenie za dodatkową czynność notarialną.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy sprzedaży i kupnie domu?
Warto wcześniej przesłać dokumenty do kancelarii. Przy sprzedaży domu zakres wymaganej dokumentacji jest szerszy niż w przypadku wielu innych czynności. Status działki może powodować konieczność uzyskania dodatkowych zaświadczeń albo sprawdzenia ustawowego prawa pierwokupu.
Dom z hipoteką można sprzedać. Nie trzeba zawsze spłacać kredytu przed zawarciem aktu. Często część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku sprzedającego.
Nie należy zastrzegać numeru PESEL na dzień podpisania aktu. Notariusz obowiązkowo sprawdza rejestr zastrzeżeń PESEL i przy zastrzeżonym numerze osoby fizycznej nie może dokonać sprzedaży nieruchomości.
Wpis do księgi wieczystej nie jest momentem nabycia własności w typowej sprzedaży. Kupujący co do zasady staje się właścicielem na podstawie podpisanego aktu notarialnego. Następnie nowy stan prawny jest ujawniany w księdze wieczystej.
Cena nie musi zostać zapłacona przed podpisaniem aktu. Strony mogą ustalić zapłatę przed aktem, w dniu zawarcia umowy albo w określonym terminie po jej podpisaniu. Przy kredycie hipotecznym bank zazwyczaj uruchamia środki dopiero po zawarciu umowy i spełnieniu warunków określonych w umowie kredytowej.
Samo zameldowanie nie daje prawa własności do domu. Dla kupującego istotne jest jednak ustalenie, kto faktycznie korzysta z nieruchomości i czy osobom tym przysługuje np. najem, dzierżawa, służebność mieszkania albo inne prawo do korzystania z domu.
Notariusz nie sprawdza stanu technicznego budynku. Badanie konstrukcji, instalacji, dachu, wilgoci, jakości wykonania czy rzeczywistego przebiegu granic nie należy do kontroli prawnej dokonywanej przy akcie. Przed zakupem warto więc – niezależnie od czynności notarialnej – sprawdzić stan techniczny domu, a w razie wątpliwości również stan geodezyjny nieruchomości.
Najlepiej nie kompletować dokumentów „w ciemno”. Na początek zwykle wystarczy przekazać kancelarii numer księgi wieczystej, dokument nabycia nieruchomości przez sprzedającego, cenę sprzedaży, informację o kredycie i hipotekach oraz podstawowe dane stron. Po ich sprawdzeniu można precyzyjnie określić, jakie dodatkowe dokumenty będą potrzebne do podpisania aktu.