Zniesienie współwłasności u notariusza – co to jest?
Zniesienie współwłasności pozwala zakończyć sytuację, w której jedna rzecz – najczęściej mieszkanie, dom albo działka – należy jednocześnie do kilku osób w określonych udziałach. Przykładowo mieszkanie może należeć po 1/2 do rodzeństwa albo byłych partnerów.
Co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Wynika to z art. 210 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, mogą dokonać zniesienia współwłasności w drodze umowy. Gdy przedmiotem czynności jest nieruchomość, umowne zniesienie współwłasności prowadzące do przeniesienia własności lub udziałów wymaga formy aktu notarialnego.
Jeżeli natomiast współwłaściciele nie potrafią uzgodnić, komu ma przypaść nieruchomość, czy mają nastąpić spłaty albo jak ma wyglądać fizyczny podział działki, pozostaje postępowanie przed sądem.
Warto również pamiętać, że w przypadku byłych małżonków nie zawsze właściwą czynnością będzie zniesienie współwłasności. Jeżeli nieruchomość należała wcześniej do majątku wspólnego małżonków, właściwy może być podział majątku wspólnego.
Na czym polega zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności może zostać przeprowadzone na kilka sposobów.
Najczęściej cała nieruchomość zostaje przyznana jednemu ze współwłaścicieli. Pozostali otrzymują odpowiednią spłatę albo rezygnują ze swojego udziału bez spłaty.
Przykładowo, jeżeli mieszkanie o wartości 600 000 zł należy do dwóch osób po 1/2, strony mogą uzgodnić, że jedna osoba stanie się jedynym właścicielem mieszkania i zapłaci drugiej 300 000 zł.
Możliwy jest również fizyczny podział nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim gruntów. Jeżeli działka spełnia wymagania umożliwiające jej podział, poszczególne części mogą zostać przyznane dotychczasowym współwłaścicielom. Kodeks cywilny przewiduje podział rzeczy wspólnej jako podstawowy sposób zniesienia współwłasności, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami, przeznaczeniem rzeczy albo prowadził do jej istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia wartości.
Zniesienie współwłasności może być:
- odpłatne – gdy występują spłaty lub dopłaty,
- nieodpłatne – gdy osoba przejmująca większą część majątku nie płaci pozostałym współwłaścicielom,
- częściowe – gdy ze współwłasności występuje tylko część osób, a pozostałe nadal są współwłaścicielami.
Sposób zniesienia współwłasności ma istotne znaczenie podatkowe, dlatego przed sporządzeniem aktu warto dokładnie ustalić wartość nieruchomości, udziały poszczególnych osób oraz wysokość ewentualnych spłat.
Kiedy najczęściej dokonuje się zniesienia współwłasności?
Zniesienie współwłasności często jest dokonywane po dziedziczeniu nieruchomości. Przykładowo rodzeństwo dziedziczy mieszkanie po rodzicach, ale tylko jedna osoba chce je zatrzymać. Pozostałe osoby mogą zostać spłacone albo zgodzić się na nieodpłatne przejęcie ich udziałów.
Czynność jest również często wykorzystywana, gdy:
- byli partnerzy wspólnie kupili mieszkanie i po rozstaniu jedna osoba chce przejąć nieruchomość,
- współwłaściciele domu lub działki chcą uporządkować stan własności,
- kilka osób chce fizycznie podzielić wspólną nieruchomość gruntową,
- jeden ze współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość przed jej dalszym remontem, wynajmem lub sprzedażą,
- dalsze wspólne zarządzanie nieruchomością stało się niepraktyczne.
Zniesienie współwłasności może być również przydatne przed planowanym kredytem hipotecznym lub inną czynnością dotyczącą nieruchomości, jeżeli strony chcą wcześniej ustalić jednego właściciela.
Jak przebiega zniesienie współwłasności u notariusza?
W pierwszej kolejności współwłaściciele powinni uzgodnić, jak ma wyglądać stan własności po podpisaniu aktu. Trzeba określić przede wszystkim, kto przejmie nieruchomość, czy będą występowały spłaty lub dopłaty oraz jaka będzie ich wysokość.
Następnie dokumenty dotyczące stron i nieruchomości przekazywane są do kancelarii notarialnej. Notariusz analizuje podstawę nabycia udziałów, stan księgi wieczystej, ewentualne obciążenia nieruchomości i dokumenty potrzebne do dokonania wpisów w księdze wieczystej.
Przed podpisaniem aktu notariusz ustala tożsamość stron oraz sprawdza wymagane prawem informacje. Przy czynnościach obejmujących nabycie lub zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości notariusz weryfikuje również rejestr zastrzeżeń numerów PESEL. Zastrzeżony numer PESEL osoby fizycznej może uniemożliwić dokonanie czynności do czasu cofnięcia zastrzeżenia.
W dniu podpisania aktu notariusz odczytuje jego treść i wyjaśnia stronom skutki prawne czynności. W akcie określa się m.in.:
- nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności,
- dotychczasowe udziały,
- wartość nieruchomości,
- sposób zniesienia współwłasności,
- wysokość i termin spłat lub dopłat,
- sposób wydania nieruchomości,
- wnioski dotyczące księgi wieczystej.
Jeżeli spłata ma nastąpić dopiero po podpisaniu aktu, strony mogą również ustalić odpowiednie zabezpieczenie zapłaty, np. poddanie się przez dłużnika egzekucji w akcie notarialnym.
Po podpisaniu aktu notariusz pobiera należne podatki i opłaty oraz – w przypadku nieruchomości – składa elektroniczny wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Wniosek wynikający z aktu notarialnego jest składany za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.
Jakie dokumenty są potrzebne do zniesienia współwłasności?
Dokładny zestaw dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości, sposobu jej wcześniejszego nabycia oraz tego, w jaki sposób współwłasność ma zostać zniesiona.
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dowód osobisty lub paszport | Każdy współwłaściciel | Zawsze |
| Dane osobowe, PESEL, adres, stan cywilny | Każdy współwłaściciel | Zawsze |
| Numer księgi wieczystej | Współwłaściciele | Przy nieruchomości mającej księgę wieczystą |
| Dokument nabycia udziału, np. akt sprzedaży, darowizny, postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia | Współwłaściciel | W zależności od sposobu wcześniejszego nabycia |
| Informacja o aktualnej wartości rynkowej nieruchomości | Strony | Zawsze |
| Informacja o sposobie zniesienia współwłasności | Strony | Zawsze |
| Informacja o wysokości, terminie i sposobie spłaty lub dopłaty | Strony | Jeżeli czynność jest odpłatna |
| Informacja o stopniu pokrewieństwa | Strony | Przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności |
| Wypis z rejestru gruntów | Starostwo / właściwy urząd | W zależności od rodzaju nieruchomości i zakresu wpisów |
| Wyrys z mapy ewidencyjnej | Starostwo / właściwy urząd | Gdy wymagają tego czynności geodezyjne lub wieczystoksięgowe |
| Dokumentacja geodezyjna dotycząca podziału | Geodeta / właściwy organ | Przy fizycznym podziale działki |
| Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości | Właściwy organ administracji | Jeżeli podział wymaga decyzji administracyjnej |
| Zaświadczenie o samodzielności lokalu | Właściwy organ | Gdy w ramach zniesienia współwłasności mają zostać wyodrębnione lokale |
| Zaświadczenie ze spółdzielni | Spółdzielnia mieszkaniowa | Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu |
| Dokumenty dotyczące hipoteki lub kredytu | Bank | Jeżeli nieruchomość jest obciążona i planowane są zmiany wymagające stanowiska banku |
| Zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące wcześniejszego nabycia | Urząd skarbowy | Tylko w przypadkach, w których wymagają tego przepisy |
| Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego | Mocodawca u notariusza | Jeżeli współwłaściciel działa przez pełnomocnika |
Nie wszystkie wymienione dokumenty będą potrzebne w każdej sprawie. Przy standardowym zniesieniu współwłasności mieszkania lista może być znacznie krótsza niż przy fizycznym podziale kilku działek.
Jeżeli nieruchomość została wcześniej nabyta w drodze spadku lub darowizny, kancelaria powinna dodatkowo sprawdzić, czy konieczne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego. Nie należy zakładać, że takie zaświadczenie jest wymagane przy każdym spadku lub każdej darowiźnie – przepisy przewidują wyjątki.
W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką trzeba również odróżnić własność nieruchomości od zobowiązania wobec banku. Zniesienie współwłasności samo w sobie nie powoduje, że osoba przestająca być właścicielem automatycznie przestaje być kredytobiorcą. Do zwolnienia z długu konieczna jest odpowiednia zgoda banku.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności u notariusza?
Całkowity koszt zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, sposobu zniesienia współwłasności, wysokości spłat lub dopłat, relacji rodzinnych pomiędzy współwłaścicielami oraz zakresu wpisów w księdze wieczystej.
Na koszty mogą składać się:
- taksa notarialna wraz z VAT,
- wynagrodzenie za sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego,
- opłata sądowa,
- PCC albo podatek od spadków i darowizn,
- wypisy aktu notarialnego,
- w odpowiednich przypadkach opłata za umieszczenie elektronicznego wypisu aktu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych,
- dodatkowe koszty dokumentów, geodety lub banku.
Taksa notarialna
Przy działach podstawą ustalenia maksymalnej taksy jest co do zasady ogólna wartość majątku podlegającego działowi. Oznacza to, że przy zniesieniu współwłasności nie należy automatycznie liczyć taksy wyłącznie od wysokości spłaty.
Maksymalne stawki wynoszą:
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna taksa notarialna netto |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł; przy czynnościach pomiędzy osobami z I grupy podatkowej maksymalnie 7 500 zł |
Są to stawki maksymalne. Wynagrodzenie notariusza może zostać ustalone na niższym poziomie. Do taksy doliczany jest VAT według stawki 23%.
Jeżeli notariusz składa wynikający z aktu wniosek wieczystoksięgowy, za tę odrębną czynność maksymalna taksa może wynieść 200 zł netto, czyli 246 zł brutto. Podstawę stanowi § 16 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Podatek PCC
Przy odpłatnym zniesieniu współwłasności, czyli w części obejmującej spłaty lub dopłaty, może wystąpić podatek od czynności cywilnoprawnych.
W przypadku nieruchomości stawka PCC wynosi 2%. Podatnikiem jest osoba, która nabywa majątek ponad swój dotychczasowy udział. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa nabytego ponad wartość dotychczasowego udziału.
Przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz.
Przy bardziej złożonych rozliczeniach, szczególnie gdy zniesienie współwłasności jest tylko częściowo odpłatne, skutki podatkowe należy ustalić indywidualnie.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności
Jeżeli jedna osoba otrzymuje ponad swój dotychczasowy udział bez spłaty lub dopłaty, zastosowanie mogą mieć przepisy o podatku od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania jest wartość otrzymana ponad dotychczasowy udział.
Bardzo ważne zwolnienie dotyczy osób należących do I grupy podatkowej. Nabycie własności rzeczy lub praw w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności przez osoby zaliczone do tej grupy jest zwolnione z podatku. Do I grupy należą m.in. małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, zięć, synowa, ojczym, macocha i teściowie.
Osoba niespokrewniona, np. partner, z którym nie pozostaje się w małżeństwie, jest co do zasady zaliczana do III grupy podatkowej. Aktualna kwota wolna dla III grupy wynosi 5 733 zł. Powyżej niej podatek oblicza się według właściwej skali podatkowej.
Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej
Od wpisu własności dokonywanego na podstawie zniesienia współwłasności pobierana jest jedna opłata stała w wysokości 150 zł, niezależnie od liczby udziałów objętych wpisem.
Jeżeli konieczne jest założenie nowej księgi wieczystej, opłata za jej założenie wynosi 100 zł. Przy fizycznym podziale nieruchomości i tworzeniu kilku nowych ksiąg zakres opłat może być większy.
Wypisy aktu notarialnego
Maksymalna stawka za wypis aktu wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, czyli 7,38 zł brutto przy stawce VAT 23%. Ostateczny koszt zależy od liczby stron i liczby wydawanych wypisów.
Przy aktach przekazywanych do Centralnego Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych pobierana jest również opłata 5 zł za umieszczenie elektronicznego wypisu w Repozytorium.
Przykładowe wyliczenia kosztów
Poniższe przykłady zakładają maksymalną taksę notarialną i maksymalną taksę 200 zł netto za wniosek wieczystoksięgowy. Nie uwzględniają kosztu papierowych wypisów, ponieważ zależy on od długości aktu i liczby egzemplarzy.
| Przykład | Taksa za akt brutto | Wniosek KW brutto | Opłata sądowa | Podatek | CREWAN | Razem bez wypisów |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mieszkanie 600 000 zł, udziały po 1/2, jeden współwłaściciel przejmuje całość i spłaca drugiego kwotą 300 000 zł | 3 899,10 zł | 246 zł | 150 zł | PCC 6 000 zł | 5 zł | 10 300,10 zł |
| Mieszkanie 800 000 zł, rodzeństwo po 1/2, siostra przejmuje całość bez spłaty | 4 883,10 zł | 246 zł | 150 zł | 0 zł – zwolnienie dla I grupy podatkowej | 5 zł | 5 284,10 zł |
| Mieszkanie 600 000 zł, partnerzy po 1/2, jedna osoba przejmuje całość bez spłaty | 3 899,10 zł | 246 zł | 150 zł | ok. 57 433,60 zł podatku od spadków i darowizn przy założeniu braku wcześniejszych nabyć od tej samej osoby | 5 zł | 61 733,70 zł |
W pierwszym przykładzie PCC wynosi 2% od wartości nabytej ponad dotychczasowy udział, czyli 2% × 300 000 zł = 6 000 zł.
W trzecim przykładzie osoba niespokrewniona należy do III grupy podatkowej. Przy przysporzeniu 300 000 zł i założeniu, że nie występują inne nabycia podlegające doliczeniu, po odjęciu kwoty wolnej 5 733 zł pozostaje 294 267 zł. Podatek wynosi 3 313,20 zł + 20% nadwyżki ponad 23 665 zł, czyli 57 433,60 zł.
Przykłady pokazują, że sposób rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami może mieć bardzo duże znaczenie dla całkowitego kosztu czynności.
Trzeba również pamiętać o możliwym podatku PIT po stronie osoby otrzymującej spłatę. Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, liczonych co do zasady od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może wymagać rozliczenia w PIT-39. Przy nieruchomościach nabytych w spadku obowiązują dodatkowe zasady dotyczące sposobu liczenia tego terminu. PIT nie jest pobierany przez notariusza przy podpisywaniu aktu.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy zniesieniu współwłasności?
Przed umówieniem terminu warto przede wszystkim uzgodnić ze wszystkimi współwłaścicielami końcowy sposób podziału. Notariusz może sporządzić umowę zniesienia współwłasności tylko wtedy, gdy strony są zgodne co do jej warunków.
Należy wcześniej ustalić:
- aktualną wartość rynkową nieruchomości,
- wielkość udziałów każdego współwłaściciela,
- kto będzie właścicielem po podpisaniu aktu,
- czy nastąpią spłaty lub dopłaty,
- jaka będzie ich wysokość i termin zapłaty,
- czy nieruchomość jest obciążona kredytem lub hipoteką,
- czy ktoś będzie reprezentowany przez pełnomocnika.
W przypadku spłaty warto przed wizytą uzgodnić także sposób płatności. Jeżeli pieniądze nie mają zostać przekazane przed lub przy podpisaniu aktu, można omówić z kancelarią odpowiednie zabezpieczenie obowiązku zapłaty.
Jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem, dobrze wcześniej skontaktować się z bankiem. Przejęcie całej własności przez jednego współwłaściciela nie powoduje automatycznego zwolnienia drugiej osoby z kredytu.
Przy działkach przeznaczonych do fizycznego podziału warto rozpocząć przygotowania wcześniej, ponieważ przed podpisaniem aktu może być konieczne przeprowadzenie procedury geodezyjnej i administracyjnej.
Warto także sprawdzić status zastrzeżenia numeru PESEL. Przy czynności obejmującej nabycie lub zbycie nieruchomości albo udziału w nieruchomości zastrzeżony PESEL strony może uniemożliwić notariuszowi dokonanie czynności.
Najlepszym rozwiązaniem jest wcześniejsze przesłanie do kancelarii numeru księgi wieczystej oraz dokumentu, na podstawie którego współwłaściciele nabyli swoje udziały. Pozwala to sprawdzić stan prawny nieruchomości, przygotować właściwą listę dokumentów oraz dokładnie wyliczyć podatki i opłaty jeszcze przed terminem podpisania aktu.