Podział majątku u notariusza – co to jest?
Podział majątku wspólnego pozwala małżonkom lub byłym małżonkom ustalić, komu po ustaniu wspólności majątkowej przypadną poszczególne składniki zgromadzonego wcześniej majątku. Może dotyczyć między innymi mieszkania, domu, działki, samochodu, oszczędności, udziałów w spółkach czy innych praw majątkowych.
Podział majątku można przeprowadzić u notariusza, jeżeli strony są zgodne co do sposobu podziału. Jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość, umowa o podział musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi działu spadku.
Ważne jest, że podział majątku wspólnego może nastąpić dopiero po ustaniu wspólności majątkowej. Nie trzeba jednak czekać na rozwód. Małżonkowie pozostający w związku małżeńskim mogą wcześniej ustanowić rozdzielność majątkową, na przykład w drodze umowy majątkowej zawartej przed notariuszem. Aktualny Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje wprost możliwość ustanowienia rozdzielności majątkowej w formie aktu notarialnego.
Jeżeli natomiast strony nie są zgodne co do tego, co wchodzi w skład majątku, jaka jest wartość poszczególnych przedmiotów, komu mają one przypaść albo jakie rozliczenia powinny zostać dokonane, spór rozstrzyga sąd. Notariusz może sporządzić umowę wtedy, gdy strony osiągnęły porozumienie.
Na czym polega podział majątku?
Podział majątku polega na określeniu, które składniki dotychczasowego majątku wspólnego przypadną każdej ze stron.
Przykładowo, jeżeli byli małżonkowie są wspólnie uprawnieni do mieszkania, samochodu oraz oszczędności, mogą uzgodnić, że mieszkanie otrzyma jedna osoba, samochód i część oszczędności druga, a różnica wartości zostanie wyrównana odpowiednią spłatą.
Podział może polegać również na przyznaniu najważniejszego składnika majątku, np. domu lub mieszkania, jednej osobie z obowiązkiem zapłaty określonej kwoty drugiej stronie.
Umowa powinna określać przede wszystkim:
- jakie składniki obejmuje podział,
- jaka jest ich wartość,
- komu przypadają poszczególne rzeczy lub prawa,
- czy przewidziano spłatę lub inne rozliczenia,
- jaka jest wysokość spłaty oraz termin i sposób jej zapłaty,
- kiedy ma nastąpić wydanie nieruchomości lub innych przedmiotów, jeżeli jest to potrzebne.
Umowny podział nie musi zawsze obejmować całego majątku. Możliwy jest również podział częściowy, np. dotyczący wyłącznie mieszkania, podczas gdy pozostałe składniki zostaną rozliczone później.
Jeżeli podział przewiduje znaczącą spłatę odroczoną w czasie, strony mogą dodatkowo uzgodnić sposób jej zabezpieczenia. W określonych sytuacjach w akcie można przykładowo zamieścić odpowiednie oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Taka konstrukcja wymaga jednak indywidualnego ustalenia jej treści i może wiązać się z dodatkowymi kosztami notarialnymi.
Kiedy najczęściej dokonuje się podziału majątku?
Najczęściej do notarialnego podziału majątku dochodzi po rozwodzie, gdy byli małżonkowie uzgodnili między sobą sposób rozliczenia wspólnie zgromadzonego majątku.
Nie jest jednak konieczne czekanie do zakończenia małżeństwa. Podział jest możliwy również w czasie jego trwania, jeżeli wcześniej ustała wspólność majątkowa, np. na skutek zawarcia umowy ustanawiającej rozdzielność majątkową albo na podstawie odpowiedniego orzeczenia sądu.
Do podziału u notariusza często dochodzi w szczególności wtedy, gdy:
- jedno z byłych małżonków chce przejąć wspólne mieszkanie lub dom,
- strony chcą rozliczyć majątek bez prowadzenia postępowania sądowego,
- mieszkanie ma przypaść jednej osobie w zamian za spłatę drugiej,
- przed sprzedażą nieruchomości trzeba uporządkować jej stan własności,
- małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową i chcą następnie rozdzielić dotychczasowy majątek,
- strony chcą dokonać tylko częściowego podziału, pozostawiając inne składniki do późniejszego rozliczenia.
Notarialny podział ma sens przede wszystkim wtedy, gdy strony potrafią uzgodnić jego warunki. W przypadku sporu dotyczącego składu majątku, jego wartości, nakładów, nierównych udziałów albo wzajemnych roszczeń konieczne może być postępowanie przed sądem.
Jak przebiega podział majątku u notariusza?
Przygotowanie podziału rozpoczyna się jeszcze przed terminem podpisania aktu. Strony przekazują kancelarii informacje o swoim stanie cywilnym, sposobie ustania wspólności majątkowej, składzie majątku oraz planowanym sposobie jego podziału.
Jeżeli podział obejmuje nieruchomość, kancelaria analizuje jej stan prawny, w szczególności treść księgi wieczystej, podstawę wcześniejszego nabycia oraz ujawnione obciążenia, takie jak hipoteki, służebności czy roszczenia.
Przed sporządzeniem aktu strony powinny ustalić wartość majątku oraz ewentualną spłatę. Jeżeli przykładowo mieszkanie ma przypaść jednej osobie, należy uzgodnić, czy druga osoba otrzyma spłatę, w jakiej wysokości, w jakim terminie i w jaki sposób zostanie ona zapłacona.
Podczas spotkania notariusz sprawdza tożsamość uczestników i ich uprawnienie do dokonania czynności. Następnie akt notarialny zostaje odczytany, a jego treść i skutki prawne są wyjaśniane stronom. Po zaakceptowaniu treści akt podpisują strony i notariusz.
Jeżeli umowa powoduje zmianę właściciela ujawnionego w księdze wieczystej, notariusz składa elektroniczny wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Zgodnie z Prawem o notariacie wniosek taki jest składany najpóźniej w dniu sporządzenia aktu.
Po zawarciu umowy pozostaje wykonanie jej postanowień, np. dokonanie spłaty, wydanie nieruchomości, przekazanie samochodu czy przeprowadzenie innych uzgodnionych formalności.
Jakie dokumenty są potrzebne do podziału majątku?
Dokładna lista dokumentów zależy od tego, z czego składa się majątek oraz w jaki sposób został wcześniej nabyty. Dlatego dokumenty warto przesłać kancelarii do weryfikacji jeszcze przed ustaleniem ostatecznego terminu podpisania aktu.
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dokumenty tożsamości | Każda ze stron | Zawsze |
| Dane osobowe, w tym PESEL, adres i informacje o stanie cywilnym | Każda ze stron | Zawsze |
| Prawomocny wyrok rozwodowy lub wyrok orzekający separację | Strony | Jeżeli wspólność ustała na skutek rozwodu lub separacji |
| Umowa majątkowa małżeńska ustanawiająca rozdzielność | Strony / kancelaria, w której sporządzono umowę | Jeżeli rozdzielność została ustanowiona notarialnie |
| Orzeczenie sądu ustanawiające rozdzielność majątkową | Strony | Jeżeli rozdzielność powstała na podstawie orzeczenia sądu |
| Informacja o składnikach majątku i ich wartości | Strony | Zawsze |
| Informacja o planowanym sposobie podziału | Strony | Zawsze |
| Numer księgi wieczystej | Strony | Gdy podział obejmuje nieruchomość lub prawo mające księgę wieczystą |
| Dokument będący podstawą nabycia, np. wcześniejszy akt notarialny, postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia | Strony | Gdy podział obejmuje nieruchomość lub inne prawo wymagające wykazania sposobu nabycia |
| Wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy lub inne dokumenty geodezyjne | Właściciel uzyskuje najczęściej w starostwie lub urzędzie miasta | W określonych przypadkach dotyczących nieruchomości gruntowych, zmian oznaczenia lub zakładania nowej KW |
| Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej | Uprawniony / spółdzielnia | Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, zależnie od stanu prawnego |
| Dokumenty z banku dotyczące kredytu i hipoteki | Kredytobiorcy / bank | Jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym |
| Dane samochodu, VIN, dowód rejestracyjny, dokument nabycia | Strony | Jeżeli samochód jest objęty podziałem |
| Informacje dotyczące rachunków, lokat, udziałów lub innych praw majątkowych | Strony / właściwa instytucja | Jeżeli takie składniki mają być objęte umową |
| Pełnomocnictwo | Mocodawca | Jeżeli strona działa przez pełnomocnika |
| Dokumenty dotyczące wcześniejszego nabycia w drodze spadku lub darowizny | Strony | Jeżeli podział obejmuje rzecz lub prawo nabyte wcześniej w taki sposób; zakres dokumentów podatkowych zależy od daty i sposobu nabycia |
Nie każdy dokument z tabeli będzie potrzebny w każdej sprawie. Przykładowo wypis z rejestru gruntów albo wyrys z mapy nie jest automatycznie wymagany przy każdym podziale mieszkania.
Warto również pamiętać o zmianach dotyczących dokumentów podatkowych przy wcześniejszym nabyciu majątku w drodze spadku lub darowizny. Od 2025 i 2026 roku przepisy w tym zakresie zostały częściowo uproszczone, między innymi dla określonych nabyć dokonanych na podstawie aktu notarialnego albo korzystających ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Dlatego zamiast samodzielnie zamawiać zaświadczenie z urzędu skarbowego najlepiej wcześniej ustalić z kancelarią, czy w konkretnej sprawie jest ono rzeczywiście potrzebne.
Ile kosztuje podział majątku u notariusza?
Od czego zależy cena?
Koszt zależy przede wszystkim od wartości majątku objętego konkretną umową. Przy podziałach podstawą ustalenia maksymalnej taksy jest ogólna wartość majątku podlegającego podziałowi, a nie sama wysokość spłaty.
Jeżeli więc majątek obejmowany umową jest wart 600 000 zł, a jedna osoba otrzymuje mieszkanie i spłaca drugą kwotą 300 000 zł, podstawą do obliczenia taksy jest co do zasady 600 000 zł, a nie 300 000 zł.
Przy ustalaniu wartości dla potrzeb maksymalnej taksy nie odejmuje się obciążeń. Oznacza to, że samo istnienie hipoteki lub pozostałego do spłaty kredytu nie pomniejsza automatycznie wartości stanowiącej podstawę obliczenia maksymalnej taksy.
Na końcową kwotę mogą składać się:
- wynagrodzenie notariusza za akt,
- VAT,
- koszt wypisów,
- opłata za sporządzenie i złożenie wniosku wieczystoksięgowego, jeżeli jest potrzebny,
- opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej,
- dodatkowe czynności przewidziane przez strony, np. zabezpieczenie spłaty.
Taksa notarialna
Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Są to kwoty maksymalne – nie oznacza to, że w każdej kancelarii wynagrodzenie musi wynosić dokładnie tyle.
| Wartość majątku objętego podziałem | Maksymalna taksa notarialna |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł |
Przy czynności pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej górny limit w ostatnim przedziale wynosi 7 500 zł. Ma to znaczenie m.in. dla osób, które nadal pozostają małżonkami.
Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest VAT według podstawowej stawki 23%.
Za wypisy aktu maksymalna stawka wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu. Do tej kwoty również doliczany jest VAT.
Jeżeli konieczne jest złożenie przez notariusza wniosku wieczystoksięgowego, należy dodatkowo uwzględnić wynagrodzenie za tę czynność. Zgodnie z § 16 rozporządzenia maksymalna stawka za niewymienioną odrębnie czynność notarialną wynosi 200 zł netto; w praktyce przepis ten jest stosowany do wniosku wieczystoksięgowego.
Podatki, opłaty sądowe i inne koszty
PCC
Sama umowa o podział majątku wspólnego małżonków lub byłych małżonków nie została wymieniona w katalogu czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Oznacza to, że prawidłowo skonstruowany podział majątku nie podlega PCC również wtedy, gdy mieszkanie lub inny składnik przypada jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził tę zasadę między innymi w interpretacji z 22 maja 2026 r.
Podziału majątku małżeńskiego nie należy w tym zakresie utożsamiać ze zwykłym odpłatnym zniesieniem współwłasności, które jest odrębną czynnością wymienioną w ustawie o PCC.
Podatek od spadków i darowizn
Sam podział majątku wspólnego nie jest również tytułem nabycia wymienionym w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Aktualna praktyka KIS potwierdza brak tego podatku także w przypadku rozliczeń dokonywanych pomiędzy byłymi małżonkami w związku z podziałem.
Jeżeli jednak oprócz właściwego podziału strony dokonują w tym samym czasie odrębnej darowizny albo innej czynności prawnej, jej skutki podatkowe należy przeanalizować osobno.
PIT
Przychody otrzymywane z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków są wyłączone spod stosowania ustawy o PIT. Dotyczy to również rozliczeń wynikających z samego podziału.
Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej
Jeżeli w wyniku podziału jedna ze stron staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości, opłata od wniosku o wpis własności nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego wynosi 150 zł. Wynika to wprost z art. 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Jeżeli konieczne jest jednocześnie założenie nowej księgi wieczystej, opłata od wniosku o jej założenie wynosi 100 zł. W bardziej złożonych przypadkach mogą wystąpić również inne opłaty za dodatkowe wpisy lub wykreślenia.
Przykładowe wyliczenia
Poniższe wyliczenia pokazują maksymalne stawki wynikające z rozporządzenia i mają charakter orientacyjny. Przyjęto przykładową liczbę stron wypisów. Faktyczna cena zależy od treści aktu, liczby wypisów, dodatkowych wniosków oraz wynagrodzenia ustalonego z kancelarią.
| Przykład | Orientacyjne koszty |
|---|---|
| Majątek o wartości 300 000 zł, bez nieruchomości, 2 wypisy po 10 stron | maks. ok. 2 570,70 zł |
| Mieszkanie o wartości 600 000 zł, wpis do KW, 2 wypisy po 12 stron | maks. ok. 4 472,22 zł |
| Mieszkanie o wartości 1 200 000 zł, wpis do KW, 2 wypisy po 15 stron | maks. ok. 6 976,50 zł |
Przykład 1 – majątek wart 300 000 zł
Maksymalna taksa wynosi:
1 010 zł + 0,4% × 240 000 zł = 1 970 zł netto.
VAT 23% wynosi 453,10 zł, czyli taksa brutto to 2 423,10 zł.
Jeżeli przyjmiemy dwa wypisy po 10 stron, koszt wypisów wyniesie maksymalnie 120 zł netto + 27,60 zł VAT.
Łącznie: około 2 570,70 zł.
W tym przykładzie przyjmujemy, że w skład dzielonego majątku nie wchodzi nieruchomość wymagająca wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli majątek obejmuje jedynie ruchomości i środki pieniężne, akt notarialny co do zasady nie jest obligatoryjny, ale strony mogą zdecydować się na taką formę.
Przykład 2 – mieszkanie warte 600 000 zł
Mieszkanie przypada jednej osobie, która spłaca drugą. Wysokość samej spłaty nie zmienia podstawy taksy – przyjmujemy wartość majątku 600 000 zł.
Maksymalna taksa:
1 010 zł + 0,4% × 540 000 zł = 3 170 zł netto.
VAT: 729,10 zł.
Taksa za akt brutto: 3 899,10 zł.
Do tego przykładowo:
- wniosek wieczystoksięgowy: do 200 zł netto + 46 zł VAT,
- wpis własności do KW: 150 zł,
- dwa wypisy po 12 stron: 144 zł netto + 33,12 zł VAT.
Łącznie: około 4 472,22 zł.
Od samego podziału i przewidzianej w nim spłaty nie doliczamy PCC.
Przykład 3 – mieszkanie warte 1 200 000 zł
Maksymalna taksa:
4 770 zł + 0,2% × 200 000 zł = 5 170 zł netto.
VAT: 1 189,10 zł.
Taksa za akt brutto: 6 359,10 zł.
Do tego przykładowo:
- wniosek wieczystoksięgowy: do 200 zł netto + 46 zł VAT,
- wpis własności do KW: 150 zł,
- dwa wypisy po 15 stron: 180 zł netto + 41,40 zł VAT.
Łącznie: około 6 976,50 zł.
Jeżeli przed podziałem małżonkowie muszą dopiero ustanowić rozdzielność majątkową, należy dodatkowo uwzględnić koszt tej czynności. Maksymalna taksa za umowę majątkową małżeńską wynosi 400 zł netto.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy podziale majątku?
Przede wszystkim warto wcześniej ustalić, co dokładnie ma być przedmiotem podziału i jaką wartość mają poszczególne składniki. Od wartości majątku objętego aktem zależy między innymi maksymalna wysokość taksy notarialnej.
Jeżeli jeden z małżonków ma otrzymać nieruchomość ze spłatą drugiego, przed wizytą należy również uzgodnić wysokość spłaty, termin zapłaty, sposób przekazania pieniędzy oraz ewentualne zabezpieczenie płatności. Im więcej kwestii strony ustalą wcześniej, tym łatwiej przygotować projekt aktu odpowiadający ich rzeczywistej woli.
Szczególnej uwagi wymaga nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym. Przyznanie mieszkania jednej osobie w ramach podziału majątku nie oznacza automatycznie, że druga osoba przestaje być kredytobiorcą. Zmiana osoby odpowiedzialnej wobec banku za dług wymaga odpowiedniego udziału i zgody wierzyciela. Sama umowa pomiędzy byłymi małżonkami nie wiąże banku w zakresie zwolnienia kredytobiorcy z długu.
Nie trzeba natomiast automatycznie dzielić całego majątku podczas jednej wizyty. Jeżeli strony chcą obecnie rozliczyć tylko mieszkanie, a pozostałe składniki pozostawić na później, możliwy jest umowny podział częściowy.
Warto także pamiętać, że późniejsza sprzedaż nieruchomości otrzymanej w wyniku podziału nie oznacza automatycznie rozpoczęcia nowego pięcioletniego okresu dla celów PIT. W przypadku nieruchomości wcześniej nabytej do majątku wspólnego okres ten liczy się co do zasady od końca roku, w którym nieruchomość została pierwotnie nabyta do majątku wspólnego małżonków albo została w czasie trwania wspólności wybudowana.
Przed wizytą dobrze jest skontaktować się z kancelarią i przekazać podstawowe informacje o majątku. Pozwala to wcześniej ustalić, które dokumenty rzeczywiście będą potrzebne, sprawdzić stan księgi wieczystej oraz przygotować dokładną kalkulację kosztów. W przypadku podziału majątku lista wymaganych dokumentów i wysokość opłat zależą bowiem nie tylko od wartości majątku, ale również od rodzaju praw objętych umową, sposobu ich wcześniejszego nabycia, liczby ksiąg wieczystych oraz dodatkowych ustaleń stron.