Sprzedaż i kupno działki u notariusza – co to jest?
Sprzedaż działki to umowa, na podstawie której dotychczasowy właściciel przenosi własność nieruchomości gruntowej na kupującego w zamian za ustaloną cenę.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna, nawet podpisana przez obie strony, nie wystarczy do skutecznego przeniesienia własności działki. Wymóg formy aktu notarialnego wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego.
Przedmiotem sprzedaży może być m.in.:
- działka budowlana,
- działka rolna,
- działka leśna,
- działka rekreacyjna,
- działka zabudowana,
- udział we współwłasności działki.
Rodzaj nieruchomości ma znaczenie nie tylko dla dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy, lecz także dla jej przebiegu, wysokości taksy notarialnej oraz możliwości wystąpienia prawa pierwokupu, np. na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, Lasów Państwowych albo gminy.
Na czym polega sprzedaż i kupno działki?
Sprzedający zobowiązuje się przenieść własność działki na kupującego, a kupujący zobowiązuje się zapłacić ustaloną cenę.
W typowej sytuacji podpisanie jednego aktu notarialnego powoduje przeniesienie własności nieruchomości na kupującego. Nie trzeba czekać na dokonanie wpisu w księdze wieczystej, aby sama umowa sprzedaży wywołała skutek w postaci przejścia własności.
W akcie notarialnym określa się przede wszystkim:
- strony umowy,
- dokładne oznaczenie nieruchomości,
- stan prawny działki,
- cenę sprzedaży,
- sposób i termin zapłaty,
- sposób oraz termin wydania nieruchomości,
- ewentualne obciążenia działki,
- oświadczenia stron wymagane w danej sytuacji,
- wnioski, które mają zostać skierowane do księgi wieczystej.
Nie każda sprzedaż może jednak zostać przeprowadzona jednym aktem. Jeżeli określonemu podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu, strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży. Dopiero jeżeli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, może dojść do zawarcia kolejnego aktu przenoszącego własność.
Tak jest m.in. w części transakcji dotyczących nieruchomości rolnych. KOWR może wykonywać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży.
Kiedy najczęściej dokonuje się sprzedaży i kupna działki?
Umowę sprzedaży działki zawiera się najczęściej przy:
- zakupie działki pod budowę domu,
- sprzedaży gruntu odziedziczonego lub otrzymanego w darowiźnie,
- zakupie gruntu rolnego,
- sprzedaży części posiadanego majątku,
- zakupie działki w celach inwestycyjnych,
- zakupie działki rekreacyjnej,
- sprzedaży działki obciążonej hipoteką,
- sprzedaży działki po wcześniejszym podziale geodezyjnym.
Szczególnej analizy wymagają przede wszystkim działki rolne i leśne.
W przypadku nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha kupujący co do zasady nie musi uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR tylko z tego powodu, że nie jest rolnikiem indywidualnym. Nie oznacza to jednak, że KOWR zawsze pozostaje poza transakcją. Przy nieruchomościach rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha może wystąpić prawo pierwokupu KOWR, jeżeli nie zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.
Dlatego już przed ustaleniem terminu podpisania aktu warto przekazać kancelarii numer księgi wieczystej oraz podstawowe informacje dotyczące działki. Pozwala to ustalić, czy sprzedaż może odbyć się jednym aktem i jakie dokumenty będą potrzebne.
Jak przebiega sprzedaż i kupno działki u notariusza?
W pierwszej kolejności kancelaria otrzymuje od stron informacje dotyczące nieruchomości oraz dokumenty potrzebne do przygotowania aktu. Notariusz sprawdza m.in. podstawę własności, treść księgi wieczystej, istniejące obciążenia oraz to, czy do sprzedaży mają zastosowanie szczególne ograniczenia lub prawa pierwokupu.
Następnie strony uzgadniają najważniejsze warunki sprzedaży, przede wszystkim:
- cenę,
- sposób zapłaty,
- termin zapłaty,
- termin wydania działki,
- sposób rozliczenia ewentualnego kredytu lub hipoteki.
W umówionym terminie strony stawiają się w kancelarii z dokumentami tożsamości. Mogą również działać przez pełnomocników posiadających pełnomocnictwo w odpowiedniej formie.
Notariusz ustala tożsamość stron, sprawdza dokumenty oraz wyjaśnia skutki prawne zawieranej umowy. Następnie akt notarialny zostaje odczytany. Po zaakceptowaniu jego treści jest podpisywany przez strony i notariusza.
Jeżeli sprzedaż nie jest uzależniona od wykonania prawa pierwokupu albo innego warunku, własność działki co do zasady przechodzi zgodnie z treścią zawartej umowy.
Po podpisaniu aktu notariusz składa drogą elektroniczną odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego, np. o wpis kupującego jako nowego właściciela. Jeżeli transakcja podlega PCC, notariusz jako płatnik pobiera również należny podatek.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży i kupna działki?
Dokładna lista dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości. Innych dokumentów może wymagać sprzedaż zwykłej działki budowlanej, innych działki rolnej, leśnej, działki powstałej po podziale albo gruntu obciążonego hipoteką.
Najczęściej potrzebne są:
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dane i dokumenty tożsamości stron | sprzedający i kupujący | zawsze |
| Numer księgi wieczystej | sprzedający | gdy dla nieruchomości prowadzona jest KW |
| Dokument będący podstawą nabycia nieruchomości | sprzedający | co do zasady zawsze |
| Wypis z rejestru gruntów | sprzedający / właściwy organ | gdy jest wymagany do przygotowania aktu lub wniosku do KW |
| Wyrys z mapy ewidencyjnej | sprzedający / właściwy organ | w szczególności przy odłączaniu działki lub zakładaniu nowej KW |
| Zaświadczenie dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego | sprzedający / gmina | gdy konieczne jest ustalenie przeznaczenia nieruchomości |
| Informacja lub zaświadczenie dotyczące rewitalizacji | sprzedający / gmina | gdy jest potrzebne do ustalenia ewentualnego prawa pierwokupu gminy |
| Dokumenty dotyczące charakteru leśnego gruntu | sprzedający / właściwy organ | gdy istnieje możliwość zastosowania przepisów o prawie pierwokupu Lasów Państwowych |
| Zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn | sprzedający / urząd skarbowy | gdy sposób wcześniejszego nabycia nieruchomości powoduje obowiązek przedstawienia takiego zaświadczenia |
| Dokumenty z banku dotyczące hipoteki | sprzedający / bank | gdy działka jest obciążona hipoteką |
| Decyzja zatwierdzająca podział wraz z dokumentacją geodezyjną | sprzedający | gdy sprzedawana działka powstała w wyniku podziału i zmiana nie została jeszcze odpowiednio ujawniona |
| Pełnomocnictwo | strona reprezentowana przez pełnomocnika | gdy sprzedający lub kupujący nie działa osobiście |
| Dokument dotyczący rozdzielności majątkowej | małżonek będący stroną | gdy strony pozostają w małżeństwie, ale obowiązuje je rozdzielność majątkowa |
| Dokumenty lub decyzje związane z KOWR | odpowiednia strona / KOWR | gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna objęta przepisami szczególnymi |
Nie każdy dokument z powyższej tabeli jest potrzebny przy każdej sprzedaży. Najbezpieczniej przed rozpoczęciem ich kompletowania przekazać kancelarii numer księgi wieczystej i informację, w jaki sposób sprzedający nabył działkę. Pozwala to ustalić indywidualną listę dokumentów.
Jeżeli sprzedający otrzymał nieruchomość np. w spadku lub darowiźnie, może być konieczne przedstawienie zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn.
Jeżeli działka jest obciążona hipoteką, nie oznacza to, że nie może zostać sprzedana. Zwykle potrzebny jest jednak dokument z banku zawierający m.in. aktualną wysokość zadłużenia, rachunek do spłaty oraz warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki.
Ile kosztuje sprzedaż i kupno działki u notariusza?
Całkowity koszt zależy przede wszystkim od:
- wartości nieruchomości,
- rodzaju działki,
- tego, czy sprzedaż odbywa się jednym czy kilkoma aktami,
- wysokości należnego PCC,
- liczby i rodzaju wpisów w księdze wieczystej,
- liczby oraz objętości wypisów aktu,
- ewentualnych dodatkowych czynności.
Na koszt transakcji mogą składać się: wynagrodzenie notariusza, VAT od wynagrodzenia notariusza, podatek PCC, opłaty sądowe oraz koszt wypisów aktu.
Taksa notarialna
Przepisy określają maksymalne stawki taksy notarialnej. Nie oznacza to, że wynagrodzenie notariusza w każdym przypadku musi odpowiadać stawce maksymalnej.
Ogólne maksymalne stawki uzależnione od wartości przedmiotu czynności wynoszą:
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna taksa notarialna netto |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł |
Są to stawki maksymalne wynikające z § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym maksymalna taksa wynosi połowę stawki wynikającej z powyższej tabeli.
Ma to duże znaczenie praktyczne. Sam fakt, że działka jest określana w ogłoszeniu jako „budowlana”, nie przesądza jeszcze, że można zastosować obniżoną maksymalną stawkę. Konieczne jest spełnienie ustawowej definicji działki budowlanej.
Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest VAT według właściwej stawki – obecnie 23%.
Za wypisy aktu maksymalna stawka wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu, odpisu lub wyciągu.
Podatek PCC
Przy typowej sprzedaży działki między osobami prywatnymi kupujący płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
Podatek oblicza, pobiera i przekazuje do urzędu skarbowego notariusz.
PCC nie jest natomiast pobierany w zakresie, w jakim dana czynność jest opodatkowana VAT. Jeżeli sprzedaż nieruchomości korzysta jedynie ze zwolnienia z VAT, trzeba sprawdzić zasady PCC osobno – sprzedaż nieruchomości jest jednym z ustawowych wyjątków, przy których zwolnienie strony z VAT nie musi oznaczać braku PCC.
Popularne zwolnienie z PCC dotyczące zakupu pierwszego mieszkania lub domu nie obejmuje zakupu samej niezabudowanej działki.
Opłaty sądowe
Najczęściej występują:
- 200 zł za wpis prawa własności do księgi wieczystej,
- 150 zł za wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha,
- 100 zł za założenie księgi wieczystej,
- 100 zł za odłączenie nieruchomości lub jej części.
Jeżeli założenie nowej księgi następuje w związku z odłączeniem nieruchomości z istniejącej księgi, za te dwie czynności pobiera się jedną opłatę 100 zł. Jest ona jednak niezależna od opłaty za wpis własności.
Jeżeli akt obejmuje wniosek do księgi wieczystej, należy uwzględnić również wynagrodzenie notarialne za złożenie takiego wniosku; dla czynności niewymienionej odrębnie w rozporządzeniu maksymalna stawka wynosi 200 zł netto.
Przykładowe wyliczenia kosztów
Poniższe kalkulacje mają charakter przykładowy. Zakładają sprzedaż między osobami prywatnymi, cenę odpowiadającą wartości rynkowej, brak kredytu i dodatkowych wpisów oraz zastosowanie maksymalnej taksy notarialnej. Faktyczny koszt może być niższy lub wyższy ze względu na zakres konkretnej czynności i liczbę wypisów.
Przykład 1 – działka budowlana o wartości 200 000 zł
Stawka podstawowa z tabeli wynosi:
1 010 zł + 0,4% × 140 000 zł = 1 570 zł netto.
Dla działki budowlanej maksymalna taksa wynosi połowę tej kwoty, czyli 785 zł netto.
| Koszt | Kwota |
|---|---|
| Maksymalna taksa notarialna | 785 zł netto |
| VAT 23% od taksy | 180,55 zł |
| PCC 2% | 4 000 zł |
| wpis własności do KW | 200 zł |
| wniosek wieczystoksięgowy – przy założeniu maksymalnej stawki | 200 zł netto + VAT |
| wypisy aktu | zależnie od liczby stron i egzemplarzy |
Przykład 2 – działka budowlana o wartości 600 000 zł
Stawka podstawowa:
1 010 zł + 0,4% × 540 000 zł = 3 170 zł netto.
Po zastosowaniu stawki 1/2 maksymalna taksa wynosi 1 585 zł netto.
| Koszt | Kwota |
|---|---|
| Maksymalna taksa notarialna | 1 585 zł netto |
| VAT 23% od taksy | 364,55 zł |
| PCC 2% | 12 000 zł |
| wpis własności do KW | 200 zł |
| wniosek wieczystoksięgowy – przy założeniu maksymalnej stawki | 200 zł netto + VAT |
| wypisy aktu | zależnie od liczby stron i egzemplarzy |
Przykład 3 – działka rolna o powierzchni 0,8 ha i wartości 300 000 zł, gdy KOWR ma prawo pierwokupu
Dla wartości 300 000 zł ogólna stawka maksymalna wynosi:
1 010 zł + 0,4% × 240 000 zł = 1 970 zł netto.
Jeżeli konieczna jest najpierw warunkowa umowa sprzedaży, a następnie umowa przenosząca własność, maksymalna stawka za każdą z tych czynności wynosi co do zasady połowę stawki podstawowej, czyli po 985 zł netto. Zasada 1/2 stawki dotyczy zarówno umowy zobowiązującej zawartej pod warunkiem, jak i późniejszej umowy przenoszącej własność w jej wykonaniu.
| Koszt | Kwota |
|---|---|
| Maksymalna taksa za umowę warunkową | 985 zł netto |
| Maksymalna taksa za umowę przenoszącą własność | 985 zł netto |
| VAT 23% od obu taks | 453,10 zł |
| PCC 2% | 6 000 zł |
| wpis własności nieruchomości rolnej do 5 ha | 150 zł |
| wniosek wieczystoksięgowy – jeśli pobierana jest maksymalna stawka | 200 zł netto + VAT |
| wypisy obu aktów | zależnie od liczby stron i egzemplarzy |
Powyższe przykłady nie uwzględniają m.in. kosztów związanych z hipoteką, założeniem nowej księgi wieczystej, odłączeniem działki, dodatkowymi oświadczeniami ani ewentualnego podatku dochodowego po stronie sprzedającego.
Sprzedający powinien pamiętać, że sprzedaż prywatnej nieruchomości przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, może powodować obowiązek rozliczenia PIT. Po upływie tego okresu odpłatne zbycie prywatnej nieruchomości co do zasady nie podlega PIT. W przypadku nieruchomości odziedziczonej okres pięcioletni ustala się z uwzględnieniem daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy sprzedaży i kupnie działki?
Przed zakupem działki warto przede wszystkim sprawdzić jej stan prawny, a nie opierać się wyłącznie na treści ogłoszenia sprzedażowego.
Szczególną uwagę warto zwrócić na księgę wieczystą. Należy sprawdzić nie tylko właściciela, ale również hipoteki, służebności, roszczenia i inne wpisy znajdujące się w działach III i IV księgi.
Przy działce przeznaczonej pod budowę domu warto również zweryfikować jej sytuację planistyczną, dostęp do drogi publicznej, możliwość doprowadzenia mediów oraz faktyczne granice działki. Informacja „działka budowlana” użyta w ogłoszeniu nie zawsze odpowiada znaczeniu tego pojęcia wynikającemu z przepisów.
Przy działkach rolnych należy ustalić przed podpisaniem aktu, czy stosuje się przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość rolna mniejsza niż 1 ha może co do zasady zostać nabyta również przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym, ale przy powierzchni od 0,3 ha nadal może występować ustawowe prawo pierwokupu KOWR.
Jeżeli działka jest obciążona hipoteką, warto odpowiednio wcześniej uzyskać z banku dokument określający warunki spłaty zadłużenia i wykreślenia hipoteki. Część ceny sprzedaży może w takim przypadku zostać zapłacona bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank.
Strony powinny również wcześniej ustalić sposób zapłaty ceny. Cena może zostać zapłacona przed podpisaniem aktu, w dniu podpisania umowy albo w ustalonym terminie po zawarciu aktu. Sposób płatności powinien zostać jasno opisany w umowie.
Jeżeli któraś ze stron nie może stawić się osobiście, możliwe jest działanie przez pełnomocnika. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do dokonania takiej czynności również wymaga odpowiedniej formy.
Warto skontaktować się z kancelarią przed samodzielnym kompletowaniem wszystkich zaświadczeń. Na podstawie numeru księgi wieczystej, sposobu nabycia nieruchomości i rodzaju działki można ustalić, które dokumenty są rzeczywiście potrzebne. Pozwala to uniknąć uzyskiwania dokumentów zbędnych albo takich, które przed terminem aktu stracą aktualność.