Sprzedaż i kupno mieszkania u notariusza – co to jest?
Sprzedaż mieszkania polega na przeniesieniu prawa do lokalu ze sprzedającego na kupującego w zamian za ustaloną cenę. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Bez zachowania tej formy nie dochodzi do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości.
W praktyce przez „sprzedaż mieszkania” rozumie się najczęściej:
- sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- przeniesienie własności nowego mieszkania przez dewelopera,
- sprzedaż udziału we własności mieszkania.
W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu sytuacja wygląda inaczej – takiego prawa nie można po prostu sprzedać w taki sam sposób jak prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Notariusz przygotowujący umowę sprzedaży nie ogranicza się do potwierdzenia podpisów stron. Przed dokonaniem czynności sprawdza tożsamość uczestników, dokumenty dotyczące mieszkania, stan prawny nieruchomości, sposób nabycia prawa przez sprzedającego oraz inne okoliczności mające wpływ na możliwość zawarcia umowy. Przy sprzedaży lub nabyciu nieruchomości notariusz sprawdza również Rejestr Zastrzeżeń Numerów PESEL. Jeżeli PESEL osoby fizycznej uczestniczącej w takiej czynności jest zastrzeżony, notariusz co do zasady ma obowiązek odmówić dokonania czynności.
Na czym polega sprzedaż i kupno mieszkania?
W ramach jednej umowy występują dwie strony: sprzedający, który przenosi przysługujące mu prawo do mieszkania, oraz kupujący, który je nabywa i zobowiązuje się zapłacić określoną cenę.
Akt notarialny określa przede wszystkim:
- kto sprzedaje i kto kupuje mieszkanie,
- jakie dokładnie mieszkanie jest przedmiotem sprzedaży,
- jaki jest jego stan prawny,
- jaka jest cena,
- czy część ceny została już zapłacona,
- w jaki sposób i w jakim terminie zostanie zapłacona pozostała część,
- kiedy mieszkanie zostanie wydane kupującemu,
- jakie obciążenia znajdują się w księdze wieczystej,
- jakie wnioski mają zostać złożone do księgi wieczystej.
Jeżeli mieszkanie należy do kilku osób, w sprzedaży muszą uczestniczyć wszyscy właściciele albo prawidłowo ustanowieni pełnomocnicy.
Istotne znaczenie ma również sytuacja małżeńska stron. Jeżeli mieszkanie znajduje się w majątku wspólnym małżonków, przy jego sprzedaży konieczny jest udział lub odpowiednia zgoda drugiego małżonka. Notariusz ustala także, czy kupujący nabywa lokal do majątku osobistego, czy do majątku wspólnego małżonków.
Sprzedający i kupujący mogą działać przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo do sprzedaży lub zakupu nieruchomości powinno jednak zachowywać formę wymaganą dla tej czynności, czyli co do zasady formę aktu notarialnego.
Kiedy najczęściej dokonuje się sprzedaży lub kupna mieszkania?
Do sprzedaży lub zakupu mieszkania najczęściej dochodzi, gdy strony uzgodniły już cenę, sposób zapłaty i termin przekazania lokalu.
Najczęstsze sytuacje to:
- zakup mieszkania za gotówkę,
- zakup mieszkania na kredyt hipoteczny,
- sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką,
- sprzedaż mieszkania nabytego w spadku lub darowiźnie,
- zakup pierwszego mieszkania z możliwością zwolnienia z PCC,
- sprzedaż lub zakup przez pełnomocnika,
- zakup mieszkania od dewelopera.
Przed ustaleniem terminu aktu warto wcześniej przekazać dokumenty do kancelarii, aby sprawdzić, czy nie będą potrzebne dodatkowe zaświadczenia lub dokumenty.
Jak przebiega sprzedaż i kupno mieszkania u notariusza?
Pierwszym etapem jest przekazanie kancelarii informacji o stronach, mieszkaniu, cenie i sposobie zapłaty oraz dokumentów potrzebnych do przygotowania aktu. Warto zrobić to wcześniej, a nie dopiero w dniu podpisania umowy.
Następnie notariusz analizuje stan prawny mieszkania. W przypadku lokalu posiadającego księgę wieczystą sprawdzane są w szczególności dane właściciela, oznaczenie lokalu, prawa i roszczenia wpisane w księdze, hipoteki oraz ewentualne wzmianki o nierozpoznanych jeszcze wnioskach.
Przed podpisaniem aktu notariusz ustala tożsamość stron oraz ich zdolność i umocowanie do dokonania czynności. Przy sprzedaży i kupnie nieruchomości sprawdzane jest również, czy PESEL osoby fizycznej nie jest zastrzeżony. Osoba korzystająca z zastrzeżenia PESEL powinna więc odpowiednio wcześniej cofnąć zastrzeżenie.
W akcie określa się sposób zapłaty ceny. Może ona zostać:
- zapłacona w całości przed podpisaniem aktu,
- zapłacona częściowo przed podpisaniem aktu, a częściowo później,
- przelana po podpisaniu aktu,
- wypłacona przez bank udzielający kupującemu kredytu,
- częściowo przekazana bezpośrednio bankowi sprzedającego w celu spłaty jego kredytu.
Podczas spotkania notariusz odczytuje akt, wyjaśnia jego treść oraz upewnia się, że odpowiada on woli stron. Następnie akt jest podpisywany przez uczestników i notariusza.
W przypadku sprzedaży istniejącego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wpis nowego właściciela w księdze wieczystej co do zasady potwierdza zmianę, która nastąpiła na podstawie umowy. Inaczej może być przy pierwszym ustanowieniu odrębnej własności lokalu, np. w ramach inwestycji deweloperskiej – tutaj wpis do księgi wieczystej ma szczególne znaczenie dla powstania odrębnej własności lokalu.
Po sporządzeniu aktu notariusz składa za pośrednictwem systemu teleinformatycznego odpowiedni wniosek do księgi wieczystej. Jeżeli akt obejmuje przeniesienie prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo własności nieruchomości, wniosek składany jest nie później niż w dniu sporządzenia aktu.
Notariusz pobiera również należny podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty sądowe, jeżeli występują w danej transakcji. W przypadku PCC notariusz jest ustawowym płatnikiem podatku od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Samo wydanie mieszkania może nastąpić w dniu aktu albo w późniejszym terminie. Strony powinny ustalić to w umowie. Przy przekazaniu mieszkania warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy obejmujący między innymi liczbę przekazanych kluczy, stany liczników oraz wyposażenie pozostające w lokalu.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży i kupna mieszkania?
Dokładna lista dokumentów zależy od stanu prawnego mieszkania oraz sposobu, w jaki sprzedający je nabył. Innych dokumentów wymaga zwykła sprzedaż mieszkania kupionego kilka lat wcześniej, a innych sprzedaż lokalu odziedziczonego, obciążonego kredytem albo nabywanego od dewelopera.
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dowód osobisty lub paszport | sprzedający i kupujący | zawsze |
| Numer PESEL | sprzedający i kupujący | w przypadku osób fizycznych |
| Numer księgi wieczystej | sprzedający | gdy lokal ma księgę wieczystą |
| Dokument, na podstawie którego sprzedający nabył mieszkanie | sprzedający | co do zasady przy każdej sprzedaży |
| Akt poprzedniej sprzedaży, darowizny lub inna umowa | sprzedający | zależnie od sposobu nabycia |
| Akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku | sprzedający | jeżeli mieszkanie zostało odziedziczone |
| Zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn | sprzedający | w przypadkach, w których wymagają go przepisy dotyczące wcześniejszego nabycia |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej | sprzedający | co do zasady przy sprzedaży lokalu objętego tym obowiązkiem |
| Dokument banku dotyczący zadłużenia i warunków wykreślenia hipoteki | sprzedający / bank | jeżeli mieszkanie jest obciążone kredytem i hipoteką |
| Zaświadczenie spółdzielni | sprzedający / spółdzielnia | przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu |
| Umowa majątkowa małżeńska | odpowiednia strona | jeżeli małżonkowie zawarli intercyzę mającą znaczenie dla transakcji |
| Pełnomocnictwo | osoba reprezentowana | gdy sprzedający lub kupujący działa przez pełnomocnika |
| Dokumenty kredytowe | kupujący / bank | gdy zakup jest finansowany kredytem |
| Informacja o cenie, terminach płatności i rachunkach bankowych | strony | zawsze |
| Informacja o terminie wydania lokalu | strony | zawsze |
| Dokumenty dotyczące cudzoziemca | kupujący | jeżeli ze względu na obywatelstwo i rodzaj nieruchomości wymagają tego przepisy |
| Wypis z rejestru gruntów lub inne dokumenty geodezyjne | właściciel / właściwy organ | np. przy zakładaniu księgi wieczystej, odłączaniu nieruchomości lub prostowaniu oznaczenia |
Przy zwykłej sprzedaży mieszkania posiadającego prawidłowo prowadzoną księgę wieczystą wypis z rejestru gruntów nie jest automatycznie wymagany w każdej sprawie.
Sprzedający powinien natomiast pamiętać o świadectwie charakterystyki energetycznej. Przy sprzedaży prawa własności lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu właściciel przekazuje świadectwo nabywcy, a notariusz odnotowuje ten fakt w akcie. Nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.
W zależności od okoliczności warto dodatkowo przedstawić zaświadczenie wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości, informacje dotyczące osób korzystających z mieszkania oraz dokumenty związane z najmem. Nie każdy z tych dokumentów jest ustawowym warunkiem sprzedaży, ale może zwiększać bezpieczeństwo kupującego.
Ile kosztuje sprzedaż i kupno mieszkania u notariusza?
Koszt transakcji nie składa się wyłącznie z wynagrodzenia notariusza. W zależności od sytuacji trzeba uwzględnić również VAT, wypisy aktu, PCC, opłaty za wpisy do księgi wieczystej oraz – przy zakupie finansowanym kredytem – koszty związane z hipoteką.
Od czego zależy cena?
Wysokość wynagrodzenia notariusza zależy przede wszystkim od wartości przedmiotu czynności. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa maksymalne, a nie obowiązkowe stawki taksy notarialnej.
Dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę stawki ogólnej wynikającej z § 3 rozporządzenia.
Maksymalne stawki ogólne wynoszą:
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna stawka ogólna |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, z zastosowaniem limitów wskazanych w rozporządzeniu |
Przy typowej sprzedaży lokalu mieszkalnego obliczoną w ten sposób kwotę dzieli się przez dwa.
Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest VAT. Podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%.
Wypisy aktu notarialnego
Odrębnym kosztem są wypisy aktu. Maksymalna stawka wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu, odpisu lub wyciągu. Do tej kwoty doliczany jest VAT.
Ostateczny koszt zależy więc od długości aktu oraz liczby potrzebnych wypisów.
PCC przy zakupie mieszkania
Przy typowym zakupie mieszkania z rynku wtórnego stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania. Podatnikiem jest kupujący, a podatek pobiera notariusz przy zawarciu aktu.
Przykładowo, jeśli wartość rynkowa mieszkania wynosi 500 000 zł, PCC wynosi:
500 000 zł × 2% = 10 000 zł.
Istnieje jednak ważne zwolnienie dotyczące zakupu pierwszego mieszkania. PCC nie pobiera się przy spełnieniu ustawowych warunków, jeżeli osoba fizyczna kupująca mieszkanie nie posiada i wcześniej nie posiadała prawa własności mieszkania, domu ani wskazanych w ustawie praw mieszkaniowych. Dopuszczalny jest wyjątek dotyczący udziału nieprzekraczającego 50%, jeżeli został on nabyty w drodze dziedziczenia.
Przy kilku kupujących warunki zwolnienia trzeba zweryfikować w odniesieniu do całej konkretnej transakcji.
Przy typowym zakupie nowego mieszkania od dewelopera, jeżeli transakcja jest opodatkowana VAT, standardowe 2% PCC nie występuje. Szczególnym wyjątkiem jest przewidziana ustawą stawka 6% PCC dotycząca szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego spełniającego warunki określone w art. 7a ustawy o PCC. Nie dotyczy to przeciętnego klienta kupującego jedno mieszkanie.
Opłaty za księgę wieczystą
Przy typowej sprzedaży mieszkania opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł.
Jeżeli trzeba założyć nową księgę wieczystą, opłata wynosi 100 zł i jest pobierana niezależnie od opłaty za wpis własności.
Jeżeli kupujący ustanawia hipotekę, opłata za jej wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Wykreślenie hipoteki podlega zasadniczo opłacie odpowiadającej połowie opłaty za wpis, czyli 100 zł.
Przy ustanowieniu hipoteki może również wystąpić PCC. Stawka wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności, gdy zabezpieczana jest wierzytelność istniejąca o ustalonej wysokości, albo 19 zł, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej.
Czy sprzedający płaci PIT?
Sprzedaż mieszkania może również powodować obowiązki podatkowe po stronie sprzedającego. Jeżeli osoba prywatna sprzedaje mieszkanie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie, może powstać obowiązek rozliczenia sprzedaży w PIT-39.
Stawka podatku od dochodu z takiej sprzedaży wynosi 19%. Możliwe jest jednak skorzystanie między innymi z ulgi mieszkaniowej po spełnieniu ustawowych warunków. Po upływie pięcioletniego terminu sprzedaż prywatnej nieruchomości nie podlega PIT z tego tytułu. Przy nieruchomości odziedziczonej termin liczy się według szczególnych zasad, uwzględniających moment nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.
Podatku dochodowego sprzedającego nie pobiera notariusz przy podpisywaniu umowy.
Przykładowe wyliczenia kosztów
Poniższe przykłady zakładają zastosowanie maksymalnej taksy notarialnej i służą jedynie pokazaniu sposobu obliczeń. Konkretne wynagrodzenie kancelarii może być niższe. W kalkulacjach nie uwzględniono wypisów aktu, ponieważ ich koszt zależy od liczby stron i liczby wydanych egzemplarzy.
| Koszt | Mieszkanie 500 000 zł – rynek wtórny | Mieszkanie 700 000 zł – pierwsze mieszkanie | Mieszkanie 900 000 zł – deweloper |
|---|---|---|---|
| Maksymalna taksa netto | 1 385,00 zł | 1 785,00 zł | 2 185,00 zł |
| VAT 23% od taksy | 318,55 zł | 410,55 zł | 502,55 zł |
| PCC | 10 000,00 zł | 0 zł przy spełnieniu warunków zwolnienia | co do zasady 0 zł |
| Wpis własności do KW | 200 zł | 200 zł | 200 zł |
| Założenie nowej KW | – | – | 100 zł* |
| Razem bez wypisów | 11 903,55 zł | 2 395,55 zł | 2 987,55 zł |
* W przykładzie przyjęto, że dla lokalu deweloperskiego zakładana jest nowa księga wieczysta.
Jeżeli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, do wyliczenia mogą dojść m.in. opłata 200 zł za wpis hipoteki oraz PCC od ustanowienia hipoteki. Nie uwzględniono również kosztów bankowych, pośrednika, rzeczoznawcy ani technicznego sprawdzenia mieszkania.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy sprzedaży lub kupnie mieszkania?
Przede wszystkim warto przekazać dokumenty kancelarii z odpowiednim wyprzedzeniem. Pozwala to wykryć ewentualne problemy jeszcze przed ustalonym terminem podpisania aktu.
Sprawdź zastrzeżenie PESEL. Przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości notariusz obowiązkowo weryfikuje PESEL osoby fizycznej. Zastrzeżony numer może uniemożliwić podpisanie aktu w planowanym terminie.
Nie wystarczy sprawdzić tylko właściciela w księdze wieczystej. Należy zwrócić uwagę również na hipoteki, służebności, roszczenia, ostrzeżenia oraz wzmianki o nierozpoznanych wnioskach.
Mieszkanie z hipoteką można sprzedać. Trzeba jednak wcześniej uzyskać dokumentację bankową i ustalić sposób spłaty zadłużenia. Często część ceny jest przelewana bezpośrednio na rachunek banku kredytującego sprzedającego.
Dokładnie ustal sposób zapłaty. Przed przygotowaniem aktu strony powinny wiedzieć, jaka część ceny została już zapłacona, jaka pozostaje do zapłaty, na jaki rachunek trafią pieniądze oraz kiedy bank uruchomi kredyt.
Ustal termin przekazania kluczy. Nie zawsze musi to być dzień podpisania aktu. Można uzgodnić wydanie lokalu po zaksięgowaniu pełnej ceny. Warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników.
Kupujący powinien sprawdzić nie tylko stan prawny, ale również techniczny mieszkania. Notariusz weryfikuje przede wszystkim kwestie prawne. Nie dokonuje technicznego przeglądu instalacji, konstrukcji, wilgoci czy stanu wyposażenia.
Jeżeli kupujesz pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, poinformuj o tym kancelarię. Spełnienie warunków ustawowych może oznaczać brak obowiązku zapłaty 2% PCC, co przy mieszkaniu wartym 600 000 zł oznacza różnicę aż 12 000 zł.
Jeżeli sprzedający nabył mieszkanie niedawno, warto sprawdzić PIT przed sprzedażą. Pięcioletni okres nie jest liczony po prostu jako 60 miesięcy od dnia zakupu, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Najlepszym pierwszym krokiem jest przekazanie kancelarii numeru księgi wieczystej, dokumentu nabycia mieszkania, danych stron, informacji o stanie cywilnym, cenie, sposobie zapłaty oraz ewentualnym kredycie lub hipotece. Na tej podstawie można ustalić dokładną listę dokumentów potrzebnych do konkretnej transakcji.