Sprzedaż i kupno lokalu mieszkalnego u notariusza – co to jest?
Sprzedaż lokalu mieszkalnego to umowa, na podstawie której właściciel przenosi własność mieszkania na kupującego w zamian za ustaloną cenę. Jeżeli lokal stanowi odrębną nieruchomość, umowa przenosząca jego własność musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego.
Oznacza to, że samo podpisanie zwykłej pisemnej umowy sprzedaży mieszkania nie wystarczy do przeniesienia własności. Akt notarialny jest obowiązkowym elementem transakcji.
W umowie uczestniczą sprzedający, czyli właściciel lub współwłaściciele lokalu, oraz kupujący. Strony mogą działać osobiście albo przez prawidłowo umocowanych pełnomocników. W przypadku małżonków znaczenie ma również to, czy lokal należy lub ma należeć do majątku osobistego, czy do majątku wspólnego.
Poniższe informacje dotyczą przede wszystkim lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W przypadku lokalu użytkowego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu część zasad, w szczególności dotyczących kosztów i wymaganych dokumentów, może wyglądać inaczej.
Na czym polega sprzedaż i kupno lokalu mieszkalnego?
Najważniejszym skutkiem umowy jest przeniesienie własności mieszkania ze sprzedającego na kupującego. W typowej umowie sprzedaży odrębnej własności lokalu następuje to już z chwilą zawarcia aktu notarialnego – nie trzeba czekać na późniejszy wpis kupującego do księgi wieczystej.
Akt określa przede wszystkim:
- strony umowy,
- dokładne oznaczenie lokalu i związanych z nim praw,
- cenę sprzedaży,
- sposób i termin zapłaty,
- sposób rozliczenia ewentualnego kredytu hipotecznego sprzedającego,
- termin wydania lokalu,
- oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości,
- sposób nabycia lokalu przez kupującego, np. do majątku osobistego albo wspólnego małżonków,
- wnioski, które po podpisaniu aktu mają zostać skierowane do księgi wieczystej.
Przed dokonaniem czynności notariusz bada przedstawione dokumenty i aktualny stan prawny lokalu. Sprawdza również tożsamość uczestników czynności oraz – w przypadkach przewidzianych prawem – rejestr zastrzeżeń numerów PESEL. Przy sprzedaży i zakupie nieruchomości zastrzeżony PESEL osoby fizycznej co do zasady uniemożliwia dokonanie czynności do czasu cofnięcia zastrzeżenia.
Jeżeli sprzedaż powoduje zmianę prawa ujawnionego w księdze wieczystej, notariusz składa elektroniczny wniosek do sądu wieczystoksięgowego nie później niż w dniu sporządzenia aktu.
Kiedy najczęściej dokonuje się sprzedaży lub kupna lokalu?
Do podpisania umowy sprzedaży najczęściej dochodzi po uzgodnieniu przez strony wszystkich najważniejszych warunków transakcji, w szczególności ceny, terminu zapłaty i daty wydania mieszkania.
Na rynku wtórnym zawarcie aktu często poprzedza umowa przedwstępna. Nie jest ona jednak obowiązkowa w każdej transakcji. Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, umowa sprzedaży jest zazwyczaj podpisywana po uzyskaniu wymaganej przez bank decyzji lub dokumentacji kredytowej.
Jeżeli mieszkanie sprzedającego jest obciążone hipoteką, przed aktem zwykle uzyskuje się z banku dokument określający m.in. aktualną kwotę zadłużenia, rachunek przeznaczony do jego spłaty oraz warunki wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki.
Na rynku pierwotnym ostateczna umowa ustanowienia i przeniesienia własności lokalu jest zawierana po zakończeniu odpowiednich etapów inwestycji i spełnieniu warunków wynikających z umowy zawartej z deweloperem.
Jak przebiega sprzedaż i kupno lokalu u notariusza?
Najlepiej przekazać dokumenty do kancelarii jeszcze przed umówionym terminem podpisania aktu. Pozwala to sprawdzić stan prawny mieszkania i odpowiednio wcześniej ustalić, czy konieczne będzie uzyskanie dodatkowych dokumentów.
W pierwszej kolejności notariusz analizuje m.in. księgę wieczystą, dokument, na podstawie którego sprzedający nabył lokal, ewentualne hipoteki i inne obciążenia oraz sytuację majątkową małżonków, jeżeli ma ona znaczenie dla transakcji.
W dniu podpisania aktu sprawdzana jest tożsamość stron i ich umocowanie. Notariusz weryfikuje również zastrzeżenie numerów PESEL oraz aktualny stan księgi wieczystej.
Następnie akt notarialny jest odczytywany. Strony mogą zadawać pytania i wyjaśnić wszystkie postanowienia przed złożeniem podpisów. Po przyjęciu treści dokument podpisują strony oraz notariusz.
W akcie ustalany jest także sposób zapłaty ceny. Cena może zostać zapłacona wcześniej, w dniu podpisania aktu albo w określonym terminie po zawarciu umowy. Przy zakupie kredytowanym część lub całość środków jest często przekazywana przez bank już po podpisaniu aktu, zgodnie z warunkami uruchomienia kredytu.
Jeżeli transakcja podlega PCC, notariusz pobiera podatek od kupującego jako płatnik. Pobierane są również należne opłaty sądowe.
Po zawarciu umowy notariusz przesyła elektronicznie wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Sąd dokonuje następnie odpowiednich wpisów, przede wszystkim ujawnia kupującego jako nowego właściciela oraz – jeżeli zachodzi taka potrzeba – wpisuje lub wykreśla hipotekę.
Faktyczne przekazanie kluczy może nastąpić w dniu aktu lub później, zgodnie z ustaleniami stron. Warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników, liczbą przekazanych kluczy oraz opisem wyposażenia pozostającego w mieszkaniu.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży lub kupna lokalu?
Dokładna lista zależy od sposobu nabycia mieszkania przez sprzedającego, stanu księgi wieczystej, sytuacji rodzinnej stron, występujących obciążeń i sposobu finansowania zakupu.
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dowód osobisty lub paszport | Sprzedający i kupujący | Zawsze |
| Numer księgi wieczystej | Sprzedający | Przy lokalu posiadającym księgę wieczystą |
| Dokument będący podstawą nabycia lokalu, np. wcześniejszy akt sprzedaży lub darowizny | Sprzedający | Zawsze – zależnie od sposobu nabycia |
| Akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku | Sprzedający | Jeżeli lokal został odziedziczony |
| Dokumenty dotyczące działu spadku, podziału majątku lub zniesienia współwłasności | Sprzedający | Jeżeli na tej podstawie sprzedający uzyskał lokal |
| Zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn | Sprzedający | W niektórych przypadkach nabycia w drodze spadku, darowizny lub innego nieodpłatnego nabycia |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej | Sprzedający | Co do zasady przy sprzedaży lokalu |
| Dokument z banku dotyczący aktualnego zadłużenia i warunków wykreślenia hipoteki | Sprzedający | Gdy lokal jest obciążony hipoteką |
| Umowa majątkowa małżeńska | Odpowiednia strona | Jeżeli małżonkowie zawarli intercyzę |
| Dokumenty dotyczące rozwodu, separacji lub podziału majątku | Odpowiednia strona | Jeżeli mają znaczenie dla własności lokalu |
| Pełnomocnictwo | Strona działająca przez pełnomocnika | Jeżeli sprzedający albo kupujący nie stawia się osobiście |
| Dokumenty kredytowe i dane dotyczące hipoteki | Kupujący / bank | Przy zakupie na kredyt |
| Wypis z rejestru gruntów lub inne dokumenty geodezyjne | Najczęściej sprzedający | M.in. gdy zakładana jest księga wieczysta albo trzeba sprostować oznaczenie nieruchomości |
| Zaświadczenie o samodzielności lokalu | Właściciel / deweloper | Przede wszystkim przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu |
| Informacja o cenie, terminie zapłaty i numerach rachunków | Strony | Zawsze |
| Informacja o terminie wydania lokalu | Strony | Zawsze |
W przypadku lokalu nabytego w drodze spadku lub darowizny nie należy automatycznie zakładać, że zawsze konieczne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego. Obowiązujące przepisy przewidują wyjątki, m.in. dla określonych nabyć dokonanych na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego oraz nabyć zwolnionych na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Potrzebę uzyskania zaświadczenia najlepiej ustalić z kancelarią na podstawie konkretnego dokumentu i daty nabycia.
Przy zwykłej sprzedaży wyodrębnionego mieszkania posiadającego prawidłowo prowadzoną księgę wieczystą wypis z rejestru gruntów nie jest dokumentem wymaganym automatycznie w każdej transakcji. Może być natomiast potrzebny przy zakładaniu księgi wieczystej, odłączaniu nieruchomości lub sprostowaniu jej oznaczenia.
Sprzedający powinien również przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli do lokalu ma zastosowanie ten obowiązek. Notariusz odnotowuje przekazanie świadectwa w akcie, a w razie jego nieprzekazania poucza o odpowiedzialności przewidzianej w ustawie.
Zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub zarządcy, informacja o osobach zameldowanych czy rozliczenia mediów mogą być bardzo przydatne dla kupującego, ale nie są ustawowo wymagane w każdej sprzedaży mieszkania.
Ile kosztuje sprzedaż i kupno lokalu u notariusza?
Całkowity koszt transakcji nie składa się wyłącznie z wynagrodzenia kancelarii. W zależności od przypadku mogą wystąpić:
- taksa notarialna,
- VAT od wynagrodzenia notariusza,
- koszt wypisów aktu,
- wynagrodzenie za sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego,
- opłaty sądowe,
- PCC,
- opłata za umieszczenie elektronicznego wypisu aktu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych,
- dodatkowe koszty związane np. z ustanowieniem hipoteki.
Od czego zależy cena?
Największe znaczenie ma wartość lokalu. Rozporządzenie określa maksymalne, a nie obowiązkowe stawki wynagrodzenia notariusza.
Dodatkowo na całkowity koszt wpływa m.in.:
- liczba i długość wypisów aktu,
- liczba składanych wniosków do księgi wieczystej,
- konieczność założenia nowej księgi,
- ustanowienie hipoteki,
- wystąpienie albo brak PCC,
- korzystanie przez kupującego ze zwolnienia dotyczącego pierwszego mieszkania.
Taksa notarialna
Dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę stawki wynikającej z ogólnej tabeli zawartej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.
| Wartość lokalu | Maksymalna taksa za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego |
|---|---|
| do 3 000 zł | 50 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 50 zł + 1,5% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 155 zł + 1% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 355 zł + 0,5% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 505 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 2 385 zł + 0,1% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 3 385 zł + 0,125% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, z odpowiednim ustawowym limitem maksymalnym |
Do taksy doliczany jest VAT w podstawowej stawce 23%.
Za wypis aktu maksymalna stawka wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Do tej kwoty również dolicza się VAT.
Za sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego stosowana może być stawka przewidziana dla czynności niewymienionej odrębnie w rozporządzeniu, której maksimum wynosi 200 zł netto, powiększone o VAT. Konkretne wynagrodzenie może być niższe.
PCC, opłaty sądowe i pozostałe koszty
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym kupujący zasadniczo płaci 2% PCC od wartości rynkowej lokalu. Podatnikiem jest kupujący, a przy umowie zawieranej w formie aktu notarialnego podatek pobiera notariusz.
Ważne jest, że podstawą PCC jest wartość rynkowa, a nie automatycznie cena wpisana do umowy. Jeżeli cena odpowiada wartości rynkowej, w praktyce wartości te będą najczęściej takie same.
Kupujący może skorzystać ze zwolnienia z PCC przy nabyciu pierwszego mieszkania, jeżeli w dniu sprzedaży ani wcześniej nie przysługiwało mu prawo własności mieszkania lub domu ani wskazane w ustawie spółdzielcze prawa. Wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia. Jeżeli kupujących jest kilku, warunki zwolnienia muszą spełniać wszyscy.
Przy typowym zakupie lokalu od dewelopera sprzedaż jest objęta VAT, dlatego standardowe PCC w stawce 2% nie występuje. Ustawa przewiduje jednak szczególną stawkę 6% PCC dla szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w określonych warunkach dotyczących lokali z tej samej inwestycji opodatkowanych VAT.
Typowe opłaty sądowe wynoszą:
| Czynność w księdze wieczystej | Opłata |
|---|---|
| Wpis własności | 200 zł |
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł |
| Wpis hipoteki | 200 zł |
Opłaty wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Jeżeli ustanawiana jest hipoteka, może dodatkowo wystąpić PCC od hipoteki. Ustawa przewiduje stawkę 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności istniejącej albo 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej. W przypadku kredytów hipotecznych często występuje druga z tych sytuacji, ale należy to ocenić na podstawie konkretnej treści zabezpieczenia.
Za umieszczenie elektronicznego wypisu odpowiedniego aktu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych pobierana jest opłata 5 zł.
Sprzedający powinien dodatkowo sprawdzić swoje obowiązki w PIT. Przy prywatnej sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może powstać obowiązek podatkowy i konieczność złożenia PIT-39. Stawka podatku od dochodu z takiej sprzedaży wynosi co do zasady 19%, przy czym możliwe jest zastosowanie zwolnienia związanego z przeznaczeniem środków na własne cele mieszkaniowe. Po upływie pięcioletniego okresu prywatna sprzedaż co do zasady nie podlega temu podatkowi.
Przykładowe wyliczenia
Poniższe przykłady pokazują maksymalne stawki taksy wynikające z rozporządzenia. Dla porównywalności przyjęto w każdym przykładzie dwa wypisy aktu po 10 stron, czyli łącznie 20 rozpoczętych stron. Przyjęto również maksymalne 200 zł netto za sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego. Rzeczywisty koszt może więc być niższy lub wyższy w zakresie dodatkowych czynności i liczby wypisów.
| Koszt | Mieszkanie 500 000 zł – rynek wtórny, pierwsze mieszkanie | Mieszkanie 650 000 zł – rynek wtórny, bez zwolnienia PCC | Lokal 1 200 000 zł – typowy zakup od dewelopera |
|---|---|---|---|
| Maksymalna taksa netto za akt | 1 385,00 zł | 1 685,00 zł | 2 585,00 zł |
| VAT 23% od taksy | 318,55 zł | 387,55 zł | 594,55 zł |
| Wniosek wieczystoksięgowy – maks. netto | 200,00 zł | 200,00 zł | 200,00 zł |
| VAT od wniosku | 46,00 zł | 46,00 zł | 46,00 zł |
| Wpis własności | 200,00 zł | 200,00 zł | 200,00 zł |
| Założenie nowej KW | – | – | 100,00 zł |
| PCC od sprzedaży | 0 zł | 13 000,00 zł | 0 zł |
| 2 wypisy po 10 stron – z VAT | 147,60 zł | 147,60 zł | 147,60 zł |
| Opłata CREWAN | 5,00 zł | 5,00 zł | 5,00 zł |
| Łącznie w przyjętym przykładzie | 2 302,15 zł | 15 671,15 zł | 3 878,15 zł |
Pierwszy przykład zakłada, że kupujący rzeczywiście spełnia wszystkie ustawowe warunki zwolnienia dotyczącego pierwszego mieszkania.
Drugi przykład dobrze pokazuje, że przy rynku wtórnym największym składnikiem dodatkowych kosztów może być PCC, a nie wynagrodzenie notariusza.
Trzeci przykład nie uwzględnia ustanowienia hipoteki ani kosztów związanych z kredytem. Zakłada również, że przy nabyciu od dewelopera konieczne jest założenie nowej księgi wieczystej.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy sprzedaży lub kupnie lokalu?
Dokumenty warto przesłać do kancelarii przed planowaną datą transakcji. Szczególnie istotne są numer księgi wieczystej oraz dokument, na podstawie którego sprzedający nabył mieszkanie. Na ich podstawie można ustalić, jakie dodatkowe dokumenty będą potrzebne.
Jeżeli lokal jest obciążony kredytem hipotecznym, nie należy czekać z kontaktem z bankiem do dnia podpisania umowy. Zaświadczenie dotyczące spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki może wymagać wcześniejszego zamówienia.
Przed wizytą strony powinny uzgodnić nie tylko cenę, ale również dokładny sposób jej zapłaty. Warto ustalić numery rachunków, terminy przelewów, sposób rozliczenia zadłużenia bankowego oraz moment przekazania mieszkania.
Kupujący powinien dokładnie sprawdzić stan faktyczny lokalu. Notariusz bada stan prawny i dokumenty związane z transakcją, ale nie dokonuje technicznego odbioru mieszkania i nie ocenia np. jakości instalacji, zawilgocenia czy stanu konstrukcyjnego budynku.
Jeżeli kupujący chce skorzystać ze zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania, powinien przed podpisaniem aktu upewnić się, że spełnia warunki przewidziane w ustawie. Szczególnego sprawdzenia wymagają sytuacje, w których kupujący wcześniej posiadał udział w nieruchomości albo lokal kupuje kilka osób.
Osoby fizyczne powinny także pamiętać o numerze PESEL. Przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości notariusz sprawdza rejestr zastrzeżeń, dlatego w chwili dokonywania czynności PESEL strony nie może pozostawać zastrzeżony w sytuacji objętej ustawowym zakazem dokonania czynności.
Warto również wcześniej poinformować kancelarię o wszelkich nietypowych okolicznościach – nabyciu mieszkania w spadku lub darowiźnie, rozwodzie, podziale majątku, zagranicznym pełnomocnictwie, hipotece, egzekucji, służebności czy zakupie finansowanym kredytem. Pozwala to przygotować właściwy zestaw dokumentów i ograniczyć ryzyko konieczności przełożenia terminu podpisania aktu.