Umowa dożywocia u notariusza – co to jest?
Umowa dożywocia to umowa, na podstawie której właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę, a nabywca zobowiązuje się w zamian zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Zasady dożywocia regulują przede wszystkim art. 908–916 Kodeksu cywilnego.
W praktyce oznacza to, że np. rodzic może przenieść własność mieszkania lub domu na dziecko, a dziecko zobowiąże się zapewnić mu mieszkanie, pomoc, opiekę i inne uzgodnione świadczenia do końca życia.
Umowa dożywocia nie jest darowizną. Ma charakter odpłatny – w zamian za nieruchomość nabywca przyjmuje na siebie określone obowiązki wobec dożywotnika. Nie musi przy tym płacić za nieruchomość ceny w pieniądzu.
Umowa przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy przeniesienie własności nieruchomości nie będzie skuteczne.
Dożywocie może dotyczyć m.in. domu, działki, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość albo udziału we współwłasności nieruchomości. Prawo dożywocia można zastrzec nie tylko dla samego zbywcy, ale również dla osoby mu bliskiej.
Na czym polega umowa dożywocia?
Istotą umowy jest wymiana wzajemnych świadczeń. Jedna strona przekazuje własność nieruchomości, a druga zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania wskazanej osobie.
Jeżeli strony nie ustalą w umowie innych zasad, Kodeks cywilny przewiduje, że nabywca powinien m.in.:
- przyjąć dożywotnika jako domownika,
- zapewnić mu wyżywienie,
- zapewnić ubranie,
- zapewnić mieszkanie, światło i opał,
- zapewnić odpowiednią pomoc,
- zapewnić pielęgnowanie w chorobie,
- po śmierci dożywotnika sprawić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Strony mogą jednak szczegółowo uregulować te obowiązki w akcie notarialnym. W praktyce warto dokładnie określić, na czym ma polegać dożywotnie utrzymanie. Można wskazać np. konkretne pomieszczenia pozostające do dyspozycji dożywotnika, sposób ponoszenia kosztów mieszkania, obowiązek robienia zakupów, zapewnienia transportu do lekarza czy wypłacania określonych świadczeń pieniężnych.
W ramach prawa dożywocia można również ustanowić na rzecz dożywotnika m.in. służebność mieszkania, użytkowanie określonej części nieruchomości albo obowiązek spełniania powtarzających się świadczeń pieniężnych lub rzeczowych.
Warto pamiętać, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już na podstawie umowy dożywocia. Dotychczasowy właściciel nie pozostaje właścicielem tylko dlatego, że ma prawo mieszkać w nieruchomości do końca życia.
Prawo dożywocia jest niezbywalne. Jeżeli natomiast stosunki między stronami pogorszą się na tyle, że nie można wymagać ich dalszej bezpośredniej styczności, sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić wszystkie albo niektóre świadczenia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych przypadkach sąd może również rozwiązać umowę dożywocia.
Kiedy najczęściej zawiera się umowę dożywocia?
Umowa dożywocia jest najczęściej wybierana wtedy, gdy właściciel chce przekazać nieruchomość jeszcze za życia, ale jednocześnie chce zagwarantować sobie określone świadczenia, opiekę lub możliwość dalszego zamieszkiwania w nieruchomości.
Typowym przykładem jest przekazanie mieszkania lub domu dziecku w zamian za zapewnienie rodzicowi dożywotniego utrzymania.
Dożywocie bywa rozważane szczególnie wtedy, gdy właścicielowi nie chodzi wyłącznie o przekazanie majątku, lecz oczekuje od nabywcy realnego i prawnie wiążącego świadczenia wzajemnego.
Nie należy utożsamiać umowy dożywocia z darowizną połączoną ze służebnością mieszkania. W przypadku darowizny nieruchomość przekazywana jest nieodpłatnie, natomiast przy dożywociu nabywca otrzymuje ją w zamian za obowiązek dożywotniego utrzymania. Różnice dotyczą również podatków, skutków spadkowych i możliwości późniejszego dochodzenia świadczeń.
Jak przebiega umowa dożywocia u notariusza?
Przed podpisaniem aktu kancelaria ustala sytuację prawną nieruchomości oraz zakres świadczeń, do których ma zobowiązać się nabywca.
W pierwszej kolejności notariusz analizuje dokumenty dotyczące nieruchomości, w szczególności podstawę jej nabycia oraz treść księgi wieczystej. Sprawdzane są m.in. dane właściciela, hipoteki, służebności, roszczenia oraz inne ujawnione obciążenia.
Strony powinny wcześniej ustalić, jakie dokładnie obowiązki ma wykonywać nabywca. Im precyzyjniej zostaną one opisane, tym mniejsze ryzyko późniejszych nieporozumień.
Podczas spotkania notariusz ustala tożsamość uczestników, sprawdza ich uprawnienia do zawarcia umowy i wyjaśnia jej skutki prawne. Następnie akt notarialny jest odczytywany, przyjmowany i podpisywany przez strony.
Z chwilą zawarcia umowy własność nieruchomości przechodzi na nabywcę, a nieruchomość zostaje jednocześnie obciążona prawem dożywocia zgodnie z treścią zawartej umowy.
Po podpisaniu aktu notariusz dokonuje również czynności związanych z księgą wieczystą. Wniosek wieczystoksięgowy składany jest elektronicznie do właściwego sądu, a należne opłaty sądowe pobiera notariusz. Prawo o notariacie przewiduje obowiązek pobrania przez notariusza opłaty sądowej od składanego wniosku.
Notariusz jest także płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy zawieranej w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że w typowej umowie dożywocia nabywca nie musi później samodzielnie składać deklaracji PCC-3 i wpłacać podatku – odpowiednią kwotę pobiera notariusz przy czynności.
Jakie dokumenty są potrzebne do umowy dożywocia?
Dokładna lista dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości, sposobu jej wcześniejszego nabycia oraz sytuacji osobistej stron. Dlatego przed wizytą warto przekazać kancelarii podstawowe informacje dotyczące nieruchomości – pozwoli to ustalić kompletną listę dokumentów dla konkretnej sprawy.
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dowody osobiste lub paszporty | wszystkie osoby uczestniczące w czynności | zawsze |
| Dane osobowe, PESEL, adres zamieszkania, stan cywilny | strony | zawsze |
| Numer księgi wieczystej | właściciel nieruchomości | jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą |
| Dokument, na podstawie którego właściciel nabył nieruchomość | zbywca | co do zasady zawsze |
| Wypis aktu notarialnego nabycia | zbywca | jeżeli nieruchomość została wcześniej kupiona, darowana lub nabyta na podstawie innego aktu |
| Akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku | zbywca | jeżeli nieruchomość została odziedziczona |
| Wypis z rejestru gruntów i ewentualnie inne dokumenty geodezyjne | zbywca / właściwy organ | przede wszystkim przy nieruchomościach gruntowych, jeżeli dokument jest potrzebny do aktu lub wpisu |
| Dokumenty dotyczące hipoteki | właściciel / bank | jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką i wymagane jest ustalenie jej aktualnego stanu albo wykreślenie |
| Zaświadczenie właściwego organu podatkowego | zbywca | tylko w przypadkach, w których wymagają go przepisy dotyczące wcześniejszego nabycia w drodze spadku lub darowizny |
| Dokumenty dotyczące ustroju majątkowego małżeńskiego | strona, której dotyczą | jeżeli mają znaczenie dla własności nieruchomości lub sposobu nabycia |
| Pełnomocnictwo | mocodawca | jeżeli strona działa przez pełnomocnika |
| Dokumenty dotyczące charakteru rolnego nieruchomości | zbywca / właściwe organy | jeżeli nieruchomość jest rolna lub może podlegać szczególnym przepisom |
Notariusz może samodzielnie sprawdzić aktualną treść elektronicznej księgi wieczystej, dlatego zazwyczaj nie ma potrzeby przynoszenia papierowego odpisu księgi.
Jeżeli nieruchomość została wcześniej nabyta w drodze spadku lub darowizny, konieczność przedstawienia zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego zależy od sposobu i okoliczności wcześniejszego nabycia. Nie należy więc automatycznie zakładać, że takie zaświadczenie będzie potrzebne w każdej sprawie.
Dodatkowe dokumenty mogą być wymagane m.in. wtedy, gdy nieruchomość jest rolna, ma nieuregulowany stan prawny, nie ma jeszcze księgi wieczystej, jest obciążona hipoteką albo gdy jedną ze stron jest cudzoziemiec.
Ile kosztuje umowa dożywocia u notariusza?
Całkowity koszt umowy dożywocia może obejmować:
- taksę notarialną,
- VAT od wynagrodzenia notariusza,
- podatek od czynności cywilnoprawnych,
- opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej,
- wynagrodzenie za sporządzenie i złożenie wniosku wieczystoksięgowego,
- koszt wypisów aktu notarialnego,
- ewentualnie dodatkowe koszty wynikające ze szczególnego charakteru sprawy.
Największy wpływ na koszt ma przede wszystkim wartość rynkowa nieruchomości, ponieważ od niej obliczana jest zarówno maksymalna taksa notarialna, jak i PCC.
Taksa notarialna przy umowie dożywocia
Maksymalną wysokość wynagrodzenia notariusza określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wysokość maksymalnej taksy zależy od wartości przedmiotu czynności.
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna netto |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł |
Przy wartości przekraczającej 2 000 000 zł, jeżeli czynność dokonywana jest między osobami należącymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, maksymalna stawka wynosi 7 500 zł.
Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest VAT według obowiązującej stawki.
Powyższe kwoty są stawkami maksymalnymi, a nie obowiązkowym cennikiem każdej kancelarii.
PCC przy umowie dożywocia
Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem jest nabywca nieruchomości, a podstawą opodatkowania jest jej wartość rynkowa. Stawka PCC przy przeniesieniu własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia wynosi 2%.
Przykładowo, jeżeli wartość rynkowa nieruchomości wynosi 500 000 zł, PCC wyniesie:
500 000 zł × 2% = 10 000 zł.
Podatek pobiera przy podpisaniu aktu notariusz.
Pokrewieństwo stron nie powoduje zwolnienia z tego podatku. Jeżeli więc rodzic przekazuje nieruchomość dziecku na podstawie umowy dożywocia, nabywca co do zasady również zapłaci PCC w wysokości 2%.
Także zwolnienie z PCC przewidziane dla określonych przypadków zakupu pierwszego mieszkania dotyczy umowy sprzedaży, a nie umowy dożywocia.
Od samej umowy dożywocia nie pobiera się natomiast podatku od spadków i darowizn, ponieważ dożywocie nie jest darowizną.
Jeżeli chodzi o podatek dochodowy po stronie zbywcy, Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14, stwierdził, że przy zbyciu nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie jest możliwe określenie przychodu według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości. W konsekwencji klasyczna umowa dożywocia nie powoduje zapłaty PIT z tego tytułu także wtedy, gdy nieruchomość została zbyta przed upływem pięciu lat od jej nabycia.
Opłaty sądowe i pozostałe koszty
Przy typowej umowie dożywocia obejmującej nieruchomość posiadającą księgę wieczystą należy uwzględnić m.in.:
| Rodzaj opłaty | Kwota |
|---|---|
| wpis własności nabywcy do księgi wieczystej | 200 zł |
| wpis prawa osobistego lub roszczenia, np. prawa dożywocia | 150 zł |
| założenie księgi wieczystej, jeżeli jest konieczne | dodatkowo 100 zł |
Kwoty wynikają z art. 42–44 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Jeżeli z aktem związane są dodatkowe wpisy, np. dotyczące ograniczonych praw rzeczowych albo wykreślenia istniejących obciążeń, suma opłat może być wyższa.
Za dokonanie niewymienionej odrębnie czynności notarialnej maksymalna stawka wynosi 200 zł netto. W praktyce na tej podstawie pobierane jest wynagrodzenie za sporządzenie i elektroniczne złożenie wniosku wieczystoksięgowego; przy maksymalnej stawce jest to 200 zł netto plus VAT.
Osobnym kosztem są wypisy aktu notarialnego. Maksymalna stawka wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu. Za stronę rozporządzenie uznaje tekst obejmujący co najmniej 25 wierszy.
Ostateczny koszt wypisów zależy więc od długości aktu oraz liczby potrzebnych egzemplarzy.
Przykładowe wyliczenia kosztów umowy dożywocia
Poniższe wyliczenia mają charakter orientacyjny. Dla każdego przykładu przyjęto:
- maksymalną taksę notarialną,
- VAT 23% od wynagrodzenia notariusza,
- PCC 2%,
- 200 zł za wpis własności,
- 150 zł za wpis prawa dożywocia,
- maksymalnie 200 zł netto za wniosek wieczystoksięgowy,
- 4 wypisy aktu po 8 stron,
- 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu.
Nie uwzględniono kosztów dodatkowych, np. wykreślenia hipoteki, tłumacza, pełnomocnictwa czy dodatkowych wpisów w księdze wieczystej.
| Koszt | Nieruchomość 300 000 zł | Nieruchomość 600 000 zł | Nieruchomość 1 200 000 zł |
|---|---|---|---|
| PCC 2% | 6 000 zł | 12 000 zł | 24 000 zł |
| maksymalna taksa netto | 1 970 zł | 3 170 zł | 5 170 zł |
| taksa z VAT 23% | 2 423,10 zł | 3 899,10 zł | 6 359,10 zł |
| opłaty za wpis własności i prawa dożywocia | 350 zł | 350 zł | 350 zł |
| wniosek wieczystoksięgowy z VAT | 246 zł | 246 zł | 246 zł |
| 4 wypisy po 8 stron z VAT | 236,16 zł | 236,16 zł | 236,16 zł |
| Łącznie orientacyjnie | 9 255,26 zł | 16 731,26 zł | 31 191,26 zł |
Do powyższych kwot mogą dojść inne opłaty właściwe dla konkretnej sprawy. Jeżeli wymagane jest np. założenie księgi wieczystej, należy uwzględnić dodatkową opłatę sądową. Faktyczne wynagrodzenie notariusza może być również niższe od maksymalnej stawki wynikającej z rozporządzenia.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy umowie dożywocia?
Przede wszystkim należy pamiętać, że podpisanie umowy dożywocia oznacza przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Dożywotnik nie pozostaje właścicielem nieruchomości – jego ochronę zapewnia prawo dożywocia oraz szczegółowe uprawnienia określone w akcie.
Dlatego jeszcze przed przygotowaniem umowy warto dokładnie uzgodnić zakres obowiązków nabywcy. Dobrze sporządzony akt nie powinien ograniczać się do ogólnych deklaracji, jeżeli strony mają konkretne oczekiwania dotyczące zamieszkiwania, opieki, wyżywienia, leczenia, ponoszenia opłat czy świadczeń pieniężnych.
Warto również wiedzieć, że nabywca może później zbyć nieruchomość obciążoną prawem dożywocia. Prawo dożywotnika nie znika wskutek samej sprzedaży nieruchomości – Kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność kolejnego właściciela za świadczenia objęte prawem dożywocia. W razie zbycia nieruchomości przez zobowiązanego dożywotnik może również żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.
Umowy dożywocia nie można też po prostu „odwołać” na takich zasadach jak darowizny. Jeżeli stosunki między stronami ulegną pogorszeniu, przepisy przewidują możliwość sądowej zamiany świadczeń na rentę, a rozwiązanie umowy przez sąd jest dopuszczalne jedynie w wyjątkowych przypadkach.
Istotne znaczenie ma również kwestia przyszłego spadku. Rzeczywista umowa dożywocia jest umową odpłatną, a nie darowizną. Nie należy więc automatycznie stosować do niej zasad właściwych dla darowizn, w tym dotyczących ich doliczania przy obliczaniu zachowku. W przypadku przyszłego sporu znaczenie może mieć jednak rzeczywista treść i sposób wykonywania umowy, a nie wyłącznie jej nazwa.
Przed wizytą najlepiej przekazać kancelarii numer księgi wieczystej, informację o sposobie nabycia nieruchomości oraz podstawowe dane stron. Pozwala to wcześniej zweryfikować stan prawny, ustalić potrzebne dokumenty i przygotować projekt umowy odpowiadający rzeczywistym potrzebom dożywotnika i nabywcy.