Ustanowienie hipoteki u notariusza – co to jest?
Hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności, najczęściej wynikającej z kredytu lub pożyczki. Pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości niezależnie od tego, kto stanie się później jej właścicielem, z pierwszeństwem wynikającym z przepisów prawa.
Hipoteka może zabezpieczać zarówno istniejącą wierzytelność, jak i wierzytelność przyszłą. Zawsze ustanawia się ją do określonej sumy hipoteki, czyli maksymalnej kwoty, do której nieruchomość stanowi zabezpieczenie. Suma hipoteki może być wyższa niż kwota samego kredytu lub pożyczki, ponieważ zabezpieczenie może obejmować również odsetki, prowizje i inne należności.
Co szczególnie ważne, samo podpisanie aktu notarialnego nie powoduje jeszcze powstania hipoteki. Do jej powstania konieczny jest wpis w księdze wieczystej.
Nie każda hipoteka na rzecz banku wymaga odrębnego aktu notarialnego. Prawo bankowe przewiduje szczególny tryb, w którym dokumenty bankowe mogą stanowić podstawę wpisu, a właściciel składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Przy hipotece ustanawianej np. na rzecz osoby prywatnej albo spółki zasadą pozostaje natomiast forma aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela.
Na czym polega ustanowienie hipoteki?
Ustanowienie hipoteki polega na obciążeniu nieruchomości lub innego prawa dopuszczonego przez ustawę na rzecz określonego wierzyciela.
Właściciel składa oświadczenie, w którym wskazuje m.in. wierzyciela, zabezpieczaną wierzytelność, stosunek prawny będący jej źródłem oraz sumę hipoteki. Następnie hipoteka jest wpisywana w dziale IV księgi wieczystej.
Hipoteką można obciążyć m.in. nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także udział współwłaściciela w nieruchomości.
Właściciel nieruchomości nie musi być jednocześnie dłużnikiem osobistym. Przykładowo rodzic może ustanowić hipotekę na własnej nieruchomości jako zabezpieczenie kredytu lub pożyczki zaciągniętej przez dziecko. W takim przypadku nieruchomość odpowiada za zabezpieczony dług w zakresie wynikającym z hipoteki, mimo że jej właściciel nie musi być stroną umowy kredytu lub pożyczki.
Kiedy najczęściej ustanawia się hipotekę?
Hipotekę najczęściej ustanawia się przy zakupie mieszkania lub domu finansowanym kredytem hipotecznym. Może być ona jednak wykorzystywana także przy budowie domu, refinansowaniu dotychczasowego kredytu, kredycie przeznaczonym na działalność gospodarczą czy pożyczce udzielanej przez osobę prywatną lub spółkę.
Często spotykana jest również sytuacja, w której właściciel jednej nieruchomości ustanawia na niej hipotekę w celu zabezpieczenia zobowiązania innej osoby.
Hipoteka może zostać ustanowiona przy zawieraniu umowy, z której wynika zabezpieczana wierzytelność, albo później. W przypadku kredytów bankowych moment i sposób ustanowienia zabezpieczenia wynikają zazwyczaj z umowy kredytowej i procedury stosowanej przez bank.
Jak przebiega ustanowienie hipoteki u notariusza?
Przed sporządzeniem aktu kancelaria analizuje dokumenty dotyczące nieruchomości i zabezpieczanej wierzytelności. Sprawdzana jest przede wszystkim księga wieczysta, tytuł prawny właściciela, istniejące obciążenia oraz dokument, z którego wynika kredyt, pożyczka lub inna wierzytelność.
Notariusz ustala również, czy nieruchomość należy do majątku osobistego właściciela, czy do majątku wspólnego małżonków. Jeżeli nieruchomość objęta jest wspólnością majątkową małżeńską, jej obciążenie wymaga odpowiedniej zgody drugiego małżonka.
W dniu podpisania aktu notariusz potwierdza tożsamość uczestników oraz sprawdza wymagane prawem dane. Jeżeli osoba fizyczna ustanawiająca hipotekę ma zastrzeżony numer PESEL, przy czynności polegającej na obciążeniu nieruchomości notariusz co do zasady musi odmówić jej dokonania. Przed wizytą należy więc upewnić się, że numer PESEL nie jest zastrzeżony.
Akt notarialny jest następnie odczytywany i podpisywany. W jego treści określa się przede wszystkim przedmiot hipoteki, wierzyciela, zabezpieczaną wierzytelność, podstawę jej powstania oraz sumę hipoteki.
Jeżeli akt stanowi podstawę dokonania wpisu w księdze wieczystej, notariusz składa drogą elektroniczną odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Dopiero wpis hipoteki do księgi wieczystej powoduje jej powstanie.
Jakie dokumenty są potrzebne do ustanowienia hipoteki?
Dokładna lista dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości, wierzyciela oraz zabezpieczanej wierzytelności. Dlatego dokumenty warto przesłać kancelarii do weryfikacji przed ustaleniem terminu aktu.
| Dokument / informacja | Kto przygotowuje | Kiedy jest potrzebny |
|---|---|---|
| Dowód osobisty lub paszport | właściciel nieruchomości | zawsze |
| Numer księgi wieczystej | właściciel | zawsze, jeżeli księga jest prowadzona |
| Dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości, np. akt notarialny, postanowienie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia | właściciel | co do zasady do weryfikacji prawa do nieruchomości |
| Umowa kredytu | kredytobiorca / bank | gdy hipoteka zabezpiecza kredyt |
| Umowa pożyczki | strony pożyczki | gdy hipoteka zabezpiecza pożyczkę |
| Dokument bankowy zawierający warunki ustanowienia hipoteki | bank | przy zabezpieczeniu kredytu bankowego |
| Dane wierzyciela | wierzyciel / właściciel | zawsze |
| Informacja o wysokości i walucie sumy hipoteki | bank, wierzyciel lub strony | zawsze |
| Informacja o zabezpieczanych należnościach | bank / wierzyciel | zawsze |
| Pełnomocnictwo | mocodawca | gdy uczestnik działa przez pełnomocnika |
| Dokumenty dotyczące ustroju majątkowego małżeńskiego | właściciel | gdy mają znaczenie dla prawa do nieruchomości |
| Wypis z rejestru gruntów, a w niektórych przypadkach wyrys z mapy ewidencyjnej | właściciel / właściwy organ | gdy wymagane jest m.in. założenie księgi, odłączenie działki lub aktualizacja jej oznaczenia |
| Dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej | właściciel / spółdzielnia | przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, jeśli są potrzebne do wpisu |
| Zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące wcześniejszego nabycia | właściciel | w przypadkach, w których wymagają tego przepisy o podatku od spadków i darowizn |
| Zgoda lub zezwolenie sądu | przedstawiciel ustawowy | w szczególnych przypadkach, np. gdy nieruchomość należy do małoletniego |
Nie w każdym przypadku potrzebny jest wypis z rejestru gruntów czy wyrys z mapy ewidencyjnej. Jeżeli nieruchomość ma prawidłowo urządzoną księgę wieczystą i nie są dokonywane zmiany jej oznaczenia, dokumenty geodezyjne często nie są potrzebne.
Podobnie dokument z urzędu skarbowego nie jest wymagany przy każdej nieruchomości nabytej wcześniej w spadku lub darowiźnie. Konieczność jego przedstawienia zależy m.in. od sposobu i daty wcześniejszego nabycia.
Jeżeli właściciel ma działać przez pełnomocnika, treść pełnomocnictwa warto przesłać kancelarii przed wizytą. Gdy samo oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego, pełnomocnictwo do jego złożenia również powinno zachować odpowiednią formę.
Ile kosztuje ustanowienie hipoteki u notariusza?
Koszt zależy przede wszystkim od sumy hipoteki, rodzaju zabezpieczanej wierzytelności oraz tego, czy hipoteka zabezpiecza wskazany w rozporządzeniu kredyt bankowy.
Na całkowity koszt mogą składać się: taksa notarialna, VAT, wypisy aktu, wynagrodzenie związane z wnioskiem wieczystoksięgowym, opłata sądowa oraz PCC.
Taksa notarialna
Rozporządzenie określa maksymalne, a nie sztywne stawki wynagrodzenia notariusza. Podstawowa tabela wygląda następująco:
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna stawka podstawowa |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł |
Przy ustanowieniu hipoteki maksymalna taksa wynosi co do zasady 1/2 stawki podstawowej.
Wyjątek dotyczy hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy udzielony na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą. W takim przypadku maksymalna stawka wynosi 1/4 stawki podstawowej.
Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest VAT według stawki 23%.
Dla potrzeb kalkulacji kosztów ustanowienia hipoteki przyjmuje się wartość odpowiadającą sumie hipoteki ujawnianej w księdze wieczystej, a nie wyłącznie wysokości wypłaconego kredytu. Wysokość sumy hipoteki należy więc sprawdzić w dokumentach banku lub uzgodnieniach z wierzycielem.
PCC od ustanowienia hipoteki
Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Stawka wynosi:
- 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności – w przypadku hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie wierzytelności istniejących,
- 19 zł – w przypadku zabezpieczenia wierzytelności o wysokości nieustalonej.
Przy kredytach bankowych, gdy zabezpieczenie obejmuje również przyszłe odsetki i inne należności o nieustalonej z góry wysokości, często stosowana jest stawka 19 zł. Ostateczna wysokość PCC zależy jednak od treści konkretnego zabezpieczenia.
Podatnikiem PCC jest osoba składająca oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Jeżeli czynność dokonywana jest w formie aktu notarialnego, notariusz pobiera PCC jako płatnik.
Opłata sądowa
Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Jeżeli konieczne jest jednoczesne założenie księgi wieczystej, opłata za jej założenie wynosi dodatkowo 100 zł.
Jeżeli w przyszłości hipoteka będzie wykreślana, od wniosku o wykreślenie pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis, czyli przy typowej hipotece 100 zł.
Wypisy i wniosek wieczystoksięgowy
Maksymalna stawka za wypis aktu notarialnego wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Do tej kwoty doliczany jest VAT, co daje 7,38 zł brutto za stronę. Całkowity koszt zależy od długości aktu i liczby potrzebnych wypisów.
Jeżeli kancelaria odrębnie rozlicza sporządzenie i złożenie elektronicznego wniosku wieczystoksięgowego jako czynność niewymienioną odrębnie w rozporządzeniu, maksymalna stawka wynikająca z § 16 rozporządzenia wynosi 200 zł netto, czyli 246 zł brutto przy VAT 23%. Taka pozycja występuje również w praktyce aktów notarialnych.
Przykładowe wyliczenia kosztów
Poniższe przykłady pokazują maksymalne stawki wynikające z rozporządzenia. Zakładamy 3 wypisy aktu po 8 stron, czyli 177,12 zł brutto, oraz – dla porównywalności – odrębne wynagrodzenie 246 zł brutto za wniosek wieczystoksięgowy. Rzeczywista cena może być niższa.
| Przykład | Taksa z VAT | PCC | Wpis hipoteki | Wypisy | Wniosek KW | Łącznie |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteka 300 000 zł zabezpieczająca kredyt bankowy na zakup mieszkania | 605,78 zł | 19 zł* | 200 zł | 177,12 zł | 246 zł | 1 247,90 zł |
| Hipoteka 600 000 zł zabezpieczająca kredyt bankowy na zakup mieszkania | 974,78 zł | 19 zł* | 200 zł | 177,12 zł | 246 zł | 1 616,90 zł |
| Hipoteka 200 000 zł zabezpieczająca prywatną, istniejącą wierzytelność 200 000 zł | 965,55 zł | 200 zł | 200 zł | 177,12 zł | 246 zł | 1 788,67 zł |
* Przyjęto, że hipoteka zabezpiecza również wierzytelności o wysokości nieustalonej, dlatego PCC wynosi 19 zł.
W pierwszym przykładzie stawka podstawowa dla 300 000 zł wynosi 1 970 zł netto. Ponieważ chodzi o kredyt bankowy na zakup lokalu mieszkalnego, maksymalna taksa to 1/4 tej kwoty, czyli 492,50 zł netto.
Przy hipotece 600 000 zł stawka podstawowa wynosi 3 170 zł, a 1/4 tej kwoty to 792,50 zł netto.
Przy prywatnej wierzytelności 200 000 zł stawka podstawowa wynosi 1 570 zł. Ponieważ nie ma zastosowania preferencyjna stawka 1/4 przewidziana dla określonych kredytów bankowych, maksymalna taksa wynosi 1/2 stawki, czyli 785 zł netto.
Co warto wiedzieć przed wizytą u notariusza przy ustanowieniu hipoteki?
Przede wszystkim warto wcześniej przesłać kancelarii numer księgi wieczystej oraz umowę kredytu, pożyczki lub inny dokument określający zabezpieczaną wierzytelność. Dzięki temu notariusz może zweryfikować treść hipoteki i wskazać, jakie dodatkowe dokumenty będą potrzebne.
Należy też zwrócić uwagę na sumę hipoteki. Nie musi być ona równa kwocie kredytu. Bank może żądać zabezpieczenia do kwoty wyższej niż wypłacony kapitał, aby hipoteka obejmowała także odsetki i inne należności.
Jeżeli nieruchomość znajduje się w majątku wspólnym małżonków, przed wizytą trzeba ustalić, czy w czynności powinni uczestniczyć oboje małżonkowie. Również działanie przez pełnomocnika najlepiej uzgodnić z kancelarią wcześniej, aby zweryfikować zakres i formę pełnomocnictwa.
Osoba fizyczna ustanawiająca hipotekę powinna sprawdzić przed wizytą status swojego numeru PESEL. Przy obciążaniu nieruchomości notariusz weryfikuje rejestr zastrzeżeń, a zastrzeżony PESEL może uniemożliwić dokonanie czynności.
Warto również pamiętać, że hipoteka nie znika z księgi wieczystej automatycznie po spłacie kredytu lub pożyczki. Po wygaśnięciu zabezpieczonej wierzytelności potrzebny jest dokument wierzyciela pozwalający na wykreślenie hipoteki oraz odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
W przypadku hipoteki na rzecz banku przed umawianiem odrębnego aktu notarialnego dobrze jest sprawdzić dokumentację kredytową. Prawo bankowe pozwala bowiem w określonych przypadkach ustanowić hipotekę na podstawie dokumentów bankowych i pisemnego oświadczenia właściciela, bez odrębnego aktu notarialnego dotyczącego samej hipoteki.